.aa-light-table{background-color:#fff;border:1px solid #d9dee3;border-radius:18px;overflow-x:auto;overflow-y:hidden;box-shadow:0 1px 2px rgba(17,24,39,.04)} .aa-light-table .table{margin-bottom:0;background-color:#fff!important;color:#111827!important;border-color:#d9dee3!important} .aa-light-table .table>:not(caption)>*>*{padding:1.05rem 1.25rem;color:#111827!important;background-color:#fff!important;border-bottom:1px solid #d9dee3!important;box-shadow:none!important} .aa-light-table .table>thead,.aa-light-table .table>thead>tr,.aa-light-table .table>thead>tr>th{background-color:#f5f7fa!important;color:#111827!important} .aa-light-table .table>thead>tr>th{font-weight:700;border-bottom:1px solid #d9dee3!important} .aa-light-table .table>tbody,.aa-light-table .table>tbody>tr,.aa-light-table .table>tbody>tr>td{background-color:#fff!important;color:#212529!important} .aa-light-table .table>tbody>tr:last-child>*{border-bottom:0!important} 🔍 In sintesi: visura catastale per soggetto 2026 La visura catastale per soggetto restituisce l'elenco di tutti gli immobili (fabbricati e/o terreni) intestati a un codice fiscale su uno o più Comuni, in tutta Italia. Dal 1° gennaio 2025 è gratuita online tramite l'Agenzia delle Entrate (con SPID/CIE/CNS), anche per immobili di terzi — novità normativa rilevante per i professionisti. Allo sportello fisico il costo rimane € 1,35 ogni 10 unità immobiliari (o frazione di 10). I dati necessari sono il codice fiscale (o nome, cognome e data di nascita per persone fisiche; denominazione e CF per persone giuridiche). Indispensabile per avvocati, commercialisti, notai, banche e compliance officer in ogni attività di due diligence patrimoniale, KYC/AML, esecuzioni e successioni. Accesso rapido e senza SPID obbligatorio tramite pro-aiuto. Richiedi la Visura Catastale → Cos'è la visura catastale per soggetto e cosa contiene La visura catastale per soggetto è un documento ufficiale del Catasto italiano che censisce, in modo organico, la totalità degli immobili intestati a una determinata persona fisica o giuridica. A differenza della visura per immobile — che fotografa un singolo cespite — la visura per soggetto costituisce una radiografia patrimoniale completa: consente di sapere quanti e quali beni immobili risultano formalmente riconducibili a un dato codice fiscale in uno o più Comuni, in una o più province, ovvero su tutto il territorio nazionale. Dal punto di vista contenutistico, il documento riporta per ciascun immobile censito: Identificativi catastali: codice comune, sezione, foglio, particella e subalterno (per il Catasto Fabbricati) o particella e qualità colturale (per il Catasto Terreni). Dati descrittivi: categoria catastale (es. A/2, C/1), classe, rendita catastale e superficie convenzionale. Quota di diritto: la percentuale di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, nuda proprietà, uso, abitazione, enfiteusi) intestata al soggetto ricercato. Natura del diritto: proprietà, comproprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc. È fondamentale ricordare che la visura catastale fotografa la situazione risultante negli archivi del Catasto alla data della consultazione. I dati catastali non coincidono necessariamente con quelli dei Registri Immobiliari (conservatoria): un atto notarile già trascritto potrebbe non essere ancora aggiornato al catasto, e viceversa. Per una verifica patrimoniale completa e giuridicamente robusta, la visura catastale va sempre integrata con la visura ipotecaria o la ricerca per soggetto alla Conservatoria. Visura per soggetto vs visura per immobile: le differenze chiave Nella pratica professionale le due tipologie di visura catastale assolvono funzioni complementari ma distinte. Comprendere la differenza è essenziale per scegliere lo strumento corretto in base all'obiettivo dell'indagine. Caratteristica Visura per Soggetto Visura per Immobile Oggetto della ricerca Tutti gli immobili di una persona Dati di un singolo immobile Dati necessari Codice fiscale o nome + cognome + data di nascita Comune, foglio, particella (e subalterno) Output principale Elenco immobili con dati catastali e quota di diritto Scheda tecnica completa di un singolo cespite Tipico utilizzo Due diligence, successioni, esecuzioni, KYC/AML Compravendita, mutuo, ISEE, variazioni planimetriche Ambito geografico Comune, provincia o intera Italia Singolo Comune (dove è ubicato l'immobile) Storicità Solo situazione attuale (online); storica solo allo sportello Disponibile anche storica online La scelta tra le due dipende dall'obiettivo: se si conosce l'immobile e si vuole verificarne le caratteristiche tecniche e la rendita, si usa la visura per immobile. Se invece si vuole mappare il patrimonio immobiliare di una persona — senza sapere in anticipo quali beni possiede — la visura per soggetto è l'unico strumento catastale idoneo. Come richiedere la visura catastale per soggetto nel 2026 Esistono tre canali principali per accedere alla visura catastale per soggetto, ciascuno con caratteristiche di costo, accessibilità e tempistica differenti. Modalità Accesso richiesto Costo (2026) Tempi medi Online — Agenzia delle Entrate SPID, CIE o CNS Gratuita (dal 1° gennaio 2025) Immediato Sportello fisico Di persona (prenotazione consigliata) € 1,35 ogni 10 unità immobiliari (o frazione) Variabile (code agli sportelli) Piattaforma professionale (pro-aiuto) Accesso immediato, senza SPID obbligatorio Tariffa del servizio Minuti Dal portale dei servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate è possibile richiedere la visura per soggetto autenticandosi con SPID, CIE o CNS. Dal 1° gennaio 2025, la consultazione è completamente gratuita anche per immobili intestati a terzi (non solo ai propri), eliminando i precedenti tributi catastali per le visure telematiche. Questa novità è particolarmente rilevante per i professionisti che effettuano verifiche massive su soggetti terzi. Gli uffici provinciali — Territorio dell'Agenzia delle Entrate consentono la richiesta di persona. Il costo è di € 1,35 per ogni 10 unità immobiliari (o frazione di 10) presenti nella visura. Per un patrimonio di 15 immobili, ad esempio, il costo sarà € 2,70 (due "blocchi" da 10). Questa modalità è preferibile quando si necessita di documentazione ufficiale cartacea con timbro o quando non si dispone di credenziali digitali. Per i professionisti che necessitano di accesso rapido, senza gestire l'autenticazione SPID o le code agli sportelli, le piattaforme specializzate come pro-aiuto offrono l'erogazione in pochi minuti. Questo canale è particolarmente apprezzato in contesti di studio legale, notarile o bancario dove i volumi di richiesta sono elevati e la velocità di risposta è critica. 🔍 Ottieni subito la visura catastale per soggetto Accesso rapido senza SPID obbligatorio. Risultato in pochi minuti, direttamente online. Indispensabile per avvocati, commercialisti, notai e compliance officer. Visura Catastale per Soggetto — elenco completo di tutti gli immobili intestati al codice fiscale richiesto, con rendita e quota di diritto. Pregiudizievoli da Conservatoria — dopo aver individuato gli immobili, verifica se gravano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli pregiudizievoli. Richiedi la Visura Catastale → Usi professionali: quando e perché i professionisti la richiedono La visura catastale per soggetto è uno strumento trasversale a molte professioni dell'area legale, fiscale e finanziaria. Di seguito una panoramica degli scenari di utilizzo più frequenti, con indicazione delle specifiche esigenze che lo strumento soddisfa. Avvocati. Nel contenzioso civile e nelle procedure esecutive, l'avvocato utilizza la visura per soggetto per individuare i beni immobili pignorabili del debitore. In assenza di questa visura, il creditore non saprebbe quali immobili aggredire. Altrettanto cruciale è il suo utilizzo nelle separazioni e nei divorzi: la ricostruzione del patrimonio immobiliare del coniuge è spesso indispensabile per il corretto calcolo dell'assegno di mantenimento e per la divisione dei beni. Nei procedimenti di successione e divisione ereditaria, la visura per soggetto del de cuius permette di censire l'intero asse ereditario immobiliare, anche quando gli eredi non dispongono di informazioni complete sui beni posseduti dal defunto. Commercialisti e consulenti fiscali. La rendita catastale riportata nella visura per soggetto è il dato base per il calcolo dell'IMU e della TARI. Il commercialista che gestisce la dichiarazione patrimoniale del cliente verifica tramite questa visura che tutti gli immobili siano correttamente dichiarati e che le rendite siano aggiornate. Nell'ambito della compilazione ISEE, la visura catastale per soggetto consente di verificare che nessun immobile sia stato omesso dalla dichiarazione. È anche utile nelle verifiche di conformità fiscale preventive, per identificare incongruenze tra quanto dichiarato al Fisco e quanto risultante al Catasto. Banche e istituti di credito. Nella fase di istruttoria creditizia, la banca effettua una due diligence patrimoniale sul richiedente. La visura catastale per soggetto consente di verificare la consistenza del patrimonio immobiliare reale del cliente, indipendentemente da quanto dichiarato. Per la verifica delle garanzie reali (ipoteche su immobili dati in garanzia), la banca deve accertarsi che il garante sia effettivamente titolare dei beni indicati. Le banche la utilizzano anche nell'ambito delle procedure di recupero credito, per identificare beni immobili su cui eventualmente rivalersi. Notai. Il notaio richiede sistematicamente la visura per soggetto nelle fasi preparatorie dei rogiti di compravendita, per verificare che il venditore sia effettivamente titolare del bene oggetto di cessione e che non vi siano comproprietà non dichiarate. Negli atti di successione, la visura per soggetto del defunto è il punto di partenza per la redazione dell'inventario dei beni immobili da includere nell'asse ereditario. Per approfondire, consulta la guida su visura catastale e successione 2026. Compliance officer e funzioni KYC/AML. Nell'ambito dei processi di Know Your Customer (KYC) e Anti-Money Laundering (AML), la visura catastale per soggetto consente di verificare il patrimonio immobiliare reale di una persona fisica o giuridica, confrontandolo con le fonti dichiarative. Istituti finanziari, società di investimento, studi legali con obblighi antiriciclaggio e intermediari assicurativi la utilizzano per costruire un profilo patrimoniale oggettivo del cliente o della controparte, indipendentemente dalle dichiarazioni spontanee. 💡 Novità 2025 — Gratuità delle visure telematiche: Dal 1° gennaio 2025, la riforma del sistema catastale ha reso gratuita la consultazione online della visura catastale per soggetto anche per immobili intestati a terzi, eliminando i precedenti tributi catastali per le visure telematiche. Questa misura ha ampliato significativamente l'accesso alla documentazione catastale per i professionisti. Ambito geografico e tipo di catasto: come impostare la ricerca Uno degli aspetti operativi più importanti nella richiesta di una visura catastale per soggetto è la corretta definizione dell'ambito geografico e del tipo di catasto da consultare. La ricerca può essere impostata su tre livelli geografici. Il singolo Comune è indicato quando si sa o si presume che il soggetto possieda immobili in una specifica città o paese. La singola Provincia è utile quando si sospetta la presenza di beni in un'area geografica più ampia ma circoscritta. La ricerca sull'intera Italia è la soluzione più completa e quella preferita in contesti di due diligence professionale, successioni complesse, KYC o indagini patrimoniali su soggetti con patrimoni potenzialmente dispersi sul territorio nazionale. Sul piano del tipo di catasto, il sistema italiano è articolato in due archivi distinti. Il Catasto Fabbricati comprende tutti gli immobili urbani — abitazioni, uffici, negozi, capannoni, garage, cantine — ed è il catasto più rilevante nelle indagini patrimoniali urbane. Il Catasto Terreni comprende i terreni agricoli e non edificati, ed è rilevante in contesti di successioni in aree rurali, valutazioni aziendali agricole o verifiche di patrimoni fondiari. In una visura per soggetto completa a livello nazionale, è buona prassi richiedere entrambi gli archivi (Fabbricati e Terreni) per non rischiare di omettere cespiti significativi. Nella due diligence pre-rogito la consultazione congiunta è considerata standard di mercato. Limitazioni e casi particolari: visura storica e dati non aggiornati La visura catastale per soggetto — come ogni strumento documentale — presenta limitazioni specifiche che il professionista deve conoscere per evitare interpretazioni errate o incomplete. La visura per soggetto ottenuta online (tramite portale Agenzia delle Entrate o piattaforme professionali) restituisce esclusivamente la situazione catastale attuale: gli immobili che, alla data della consultazione, risultano intestati al codice fiscale ricercato. Non sono visibili eventuali immobili precedentemente posseduti e successivamente ceduti, donati o volturati. Per ottenere la visura storica per soggetto — che include anche gli immobili precedentemente intestati — è necessario rivolgersi allo sportello fisico della Conservatoria dei Registri Immobiliari competente, presentando una richiesta motivata. Questa modalità è riservata a casi con legittimo interesse (successioni, controversie legali, verifiche fiscali) e non è disponibile in autonomia online. ⚠️ Attenzione — Sfasamento tra Catasto e Conservatoria: I dati catastali riflettono le intestazioni risultanti negli archivi del Catasto, che possono non essere perfettamente allineati con i Registri Immobiliari (Conservatoria). Un atto notarile già trascritto potrebbe richiedere settimane o mesi prima di essere aggiornato al Catasto. Per indagini patrimoniali che richiedono assoluta certezza giuridica, è necessario integrare la visura catastale per soggetto con la ricerca per soggetto alla Conservatoria. La visura catastale per soggetto può essere richiesta anche per persone giuridiche (società, enti, fondazioni, associazioni). In questo caso i dati necessari sono la denominazione e il codice fiscale della persona giuridica. Il documento restituisce tutti gli immobili intestati all'ente, con le stesse informazioni previste per le persone fisiche. Questa funzione è particolarmente utile nelle analisi di portafoglio immobiliare societario, nelle operazioni di M&A, nelle verifiche antiriciclaggio su società e nelle valutazioni d'azienda. Va infine segnalato che la visura per soggetto non include immobili ancora privi di accatastamento (tipico di costruzioni abusive o nuove costruzioni non ancora dichiarate al catasto), né immobili all'estero. Per la verifica di immobili esteri occorre fare riferimento ai registri catastali dei singoli Paesi. 🔍 Verifica il patrimonio immobiliare in due passi Per una due diligence patrimoniale completa, individua prima tutti gli immobili con la visura catastale per soggetto, poi verifica l'esistenza di ipoteche e pignoramenti con la visura pregiudizievoli. Visura Catastale per Soggetto — elenco completo di fabbricati e terreni intestati al codice fiscale, con rendita catastale e quota di diritto. Pregiudizievoli da Conservatoria — ipoteche, pignoramenti e altri vincoli che gravano sugli immobili identificati. Richiedi la Visura Catastale → FAQ — Domande frequenti 1. Cos'è la visura catastale per soggetto e cosa contiene? La visura catastale per soggetto è un documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate — Catasto che elenca tutti gli immobili (fabbricati e/o terreni) formalmente intestati a un determinato codice fiscale. Per ciascun immobile indica: identificativi catastali (comune, sezione, foglio, particella, subalterno), categoria, classe, rendita catastale, superficie e quota di diritto intestata al soggetto. 2. Qual è la differenza tra visura catastale per soggetto e per immobile? La visura per soggetto parte dalla persona e restituisce tutti i suoi immobili; richiede il codice fiscale e consente una ricerca su tutto il territorio italiano. La visura per immobile parte dall'immobile (identificato da Comune, foglio e particella) e ne restituisce i dati tecnici catastali. Le due visure assolvono funzioni complementari: la prima per la mappatura patrimoniale, la seconda per l'approfondimento tecnico di un singolo cespite. 3. Si può richiedere la visura catastale di un'altra persona? Sì. Dal 1° gennaio 2025, la riforma catastale ha reso possibile la consultazione gratuita online della visura per soggetto anche per immobili intestati a terzi, tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate con autenticazione SPID, CIE o CNS. I professionisti possono quindi richiedere la visura di soggetti terzi (clienti, controparti, debitori) senza doversi recare allo sportello. 4. Quanto costa la visura catastale per soggetto nel 2026? Tramite il portale online dell'Agenzia delle Entrate (con SPID/CIE/CNS), la visura è completamente gratuita dal 1° gennaio 2025. Allo sportello fisico, il costo è di € 1,35 per ogni 10 unità immobiliari (o frazione di 10) presenti nella visura. Le piattaforme professionali applicano le proprie tariffe per il servizio di intermediazione e consegna rapida. 5. La visura catastale per soggetto include anche i terreni agricoli? Sì, a condizione che la ricerca includa il Catasto Terreni oltre al Catasto Fabbricati. Il sistema catastale italiano è diviso in due archivi separati: Catasto Fabbricati (immobili urbani) e Catasto Terreni (terreni agricoli e non edificati). Per una visura patrimoniale completa, è buona prassi richiedere entrambi gli archivi. 6. Come si usa la visura catastale per soggetto in un pignoramento immobiliare? Nel processo esecutivo immobiliare, l'avvocato del creditore utilizza la visura catastale per soggetto del debitore per identificare tutti gli immobili pignorabili. Una volta individuati i beni, procede con la notifica dell'atto di pignoramento e la successiva iscrizione ipotecaria. La visura per soggetto è il punto di partenza imprescindibile: senza di essa non è possibile sapere quali beni aggredire né in quale circoscrizione notificare l'atto. 7. La visura per soggetto copre tutta Italia o solo una provincia? La ricerca può essere impostata a livello di singolo Comune, di singola Provincia o dell'intera Italia. Per indagini patrimoniali professionali (due diligence, KYC, successioni, esecuzioni) è fortemente consigliata la ricerca a livello nazionale, per non rischiare di omettere immobili ubicati in Comuni diversi da quelli ipotizzati. La visura nazionale copre sia il Catasto Fabbricati sia il Catasto Terreni su tutto il territorio italiano. 8. Come si ottiene la visura catastale storica per soggetto? La visura storica per soggetto — che include anche gli immobili precedentemente intestati al soggetto e successivamente ceduti o volturati — non è disponibile in autonomia online. Occorre presentare una richiesta motivata allo sportello fisico della Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per territorio, documentando il legittimo interesse (successione, controversia legale, verifica fiscale). I tempi e i costi variano in base all'ufficio e alla complessità della ricerca. 9. In quanto tempo si ottiene la visura catastale per soggetto online? Tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate, la visura è disponibile in tempo reale dopo l'autenticazione. Tramite piattaforme professionali come pro-aiuto, il documento è solitamente disponibile in pochi minuti. Allo sportello fisico i tempi dipendono dall'afflusso all'ufficio e dalla complessità della ricerca, ma nella maggior parte dei casi il documento viene rilasciato nella stessa giornata. 💡 Approfondimenti correlati: Se lavori nel settore immobiliare professionale, potrebbero interessarti anche: Visura catastale e compravendita 2026 — due diligence pre-rogito e Visura catastale e successione 2026 — guida per notai e avvocati. Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Visura catastale | Agenzia delle Entrate — Costi del servizio Articolo aggiornato a / Article updated: aprile 2026. Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.