pro-aiuto.com
Pubblicato il 29 settembre 2026 · Aggiornato a .
In sintesi: ricerca degli immobili del debitore
Per sapere se il debitore ha immobili si parte dalla visura catastale nominativa sul suo codice fiscale, gratuita online dal 1° gennaio 2025 anche per chi non è proprietario, e la si incrocia con l'ispezione ipotecaria per soggetto (da 7,56 € online). Solo così si capisce se l'immobile è libero, gravato o già aggredito da altri creditori (art. 2740 c.c.).
- Visura nominativa: immobili di cui il soggetto è oggi titolare, in tutta Italia salvo Trento e Bolzano.
- Ispezione ipotecaria: ipoteche, pignoramenti e atti di disposizione trascritti.
- Atti gratuiti recenti: donazione o fondo patrimoniale aggredibili entro 1 anno dalla trascrizione (art. 2929-bis c.c.).
- Prima casa: il creditore privato può pignorarla; il limite vale solo per la riscossione fiscale.
Richiedi la Visura Catastale →
dati ufficiali · online
La visura nominativa come punto di partenza della ricerca
La visura catastale nominativa (o per soggetto) elenca gli immobili su cui una persona fisica o giuridica risulta oggi titolare di diritti reali, ed è il primo strumento del creditore perché i dati del Catasto sono pubblici e consultabili da chiunque. L'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, la rilascia online in esenzione da tributi anche al non proprietario dal 1° gennaio 2025 (D.Lgs. 139/2024).
Per i campi della visura vedi la guida alla visura catastale per soggetto; per rendita, categorie e dati identificativi la guida professionale alla visura catastale.
Come cercare gli immobili del debitore: la sequenza in 6 passaggi
La ricerca degli immobili di un debitore richiede due registri distinti: il Catasto, che dice di quali immobili il soggetto è intestatario, e i Registri Immobiliari (ex Conservatoria), che dicono quali ipoteche, pignoramenti e atti di disposizione li riguardano.
- Recuperare il codice fiscale esatto del debitore dal titolo, dal contratto o dalla visura camerale: la ricerca per nome espone al rischio di omonimie.
- Accedere ai servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS e scegliere la visura per immobili non di proprietà.
- Impostare la ricerca per soggetto su tutto il territorio nazionale (escluse le province autonome di Trento e Bolzano) e scaricare la visura attuale.
- Eseguire l'ispezione ipotecaria per soggetto sullo stesso codice fiscale, pagando con pagoPA la tariffa ridotta del 20%.
- Incrociare per ogni immobile quota, diritto reale e formalità trascritte o iscritte, annotando grado e importo delle ipoteche.
- Stimare la capienza dell'immobile prima di notificare il pignoramento immobiliare (art. 555 c.p.c.).
| Canale | Cosa restituisce | Costo | Tempi |
|---|---|---|---|
| AdE, visura catastale online (non proprietario) | Immobili attuali intestati al codice fiscale | €0 (esente da tributi) | immediato |
| AdE, ispezione ipotecaria online (non proprietario) | Formalità sul soggetto, nel periodo informatizzato | €9,45 ridotti del 20% = €7,56 per soggetto, + €3,78 (€4,73 ridotti del 20%) ogni 15 formalità oltre 30 | immediato dopo la ricevuta pagoPA; documento disponibile 10 giorni |
| Ufficio provinciale – Territorio (sportello) | Visure e ispezioni, anche storiche | tariffa piena da tabella | in giornata, con accesso fisico |
| Pro-Aiuto (intermediario) | Visura catastale e pregiudizievoli di Conservatoria in PDF | tariffa del servizio, fatturabile | consegna rapida, senza SPID del professionista |
Procedura verificata il 29 settembre 2026 sul portale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it, schede visura catastale online e ispezione ipotecaria online).
Cosa significa l'esito della visura nominativa e cosa fare dopo
L'esito della visura nominativa dice come il Catasto registra oggi i diritti, non chi è proprietario in senso civilistico: un risultato vuoto può nascondere un'alienazione recente o un'omonimia, uno pieno può riguardare diritti non pignorabili.
| Esito | Cosa può significare | Verifica successiva | Aggredibile? |
|---|---|---|---|
| Nessun immobile | Nessun bene, codice fiscale errato, beni in provincia tavolare, alienazione recente | Ispezione ipotecaria per soggetto e ricerca nel libro fondiario | Da accertare |
| Proprietà 1/1 | Piena titolarità catastale | Ispezione ipotecaria: ipoteche e pignoramenti anteriori | Sì, previa capienza |
| Quota di comproprietà (es. 1/2) | Bene in comunione con terzi | Verifica degli altri comproprietari | Sì, la quota, con possibile giudizio di divisione (art. 600 c.p.c.) |
| Nuda proprietà o usufrutto | Diritto reale parziale | Età dell'usufruttuario e durata dell'usufrutto | Sì, ma con valore di realizzo ridotto |
| Diritto di abitazione o uso | Diritto personale di godimento | Titolo costitutivo | No: non cedibile (art. 1024 c.c.) |
| Proprietà ma fondo patrimoniale annotato | Vincolo non visibile in Catasto | Ispezione ipotecaria e data del vincolo | Solo per debiti inerenti ai bisogni della famiglia (art. 170 c.c.) o entro 1 anno (art. 2929-bis c.c.) |
Per leggere l'elenco delle formalità vedi la guida all'ispezione ipotecaria.
Completa il fascicolo sul debitore in un solo passaggio
Intestazioni catastali e formalità di Conservatoria nello stesso fascicolo, prima di spendere in precetto e pignoramento.
- Visura Catastale — immobili, quote e rendite intestati al debitore
- Pregiudizievoli da Conservatoria — ipoteche, pignoramenti e trascrizioni sul soggetto
rendita e intestatarireport in PDFfatturabile
Richiedi la Visura Catastale →
dati ufficiali · online
Capienza: l'immobile del debitore vale il pignoramento?
La capienza è la parte di valore dell'immobile che resta al creditore procedente dopo il prezzo d'asta effettivo, le spese di procedura e i creditori con diritto di prelazione: se è vicina a zero, il pignoramento costa più di quanto rende. Le spese per l'espropriazione sono pagate per prime (art. 2770 c.c.) e l'ipoteca iscritta prima prevale sul creditore chirografario (art. 2808 c.c.).
L'offerta è efficace anche se inferiore fino a un quarto al prezzo base (art. 571 c.p.c.). Il creditore deve chiedere la vendita entro 45 giorni dal pignoramento (art. 497 c.p.c.) e depositare la documentazione ipocatastale del ventennio (art. 567 c.p.c.).
Esempio di calcolo della capienza (dati ipotetici)
Un appartamento stimato 180.000 €, con mutuo residuo garantito da ipoteca di primo grado per 110.000 €, lascia al creditore chirografario al massimo 13.000 € nello scenario di aggiudicazione all'offerta minima.
| Voce | Importo | Riferimento |
|---|---|---|
| Prezzo base di stima | 180.000 € | Perizia dell'esperto stimatore |
| Offerta minima efficace (−25%) | 135.000 € | art. 571 c.p.c. |
| Spese di procedura (ipotesi) | −12.000 € | prededuzione, art. 2770 c.c. |
| Credito ipotecario di primo grado | −110.000 € | prelazione, art. 2808 c.c. |
| Residuo per i chirografari | 13.000 € | ripartito tra i creditori intervenuti (art. 2741 c.c.) |
Con un secondo chirografario intervenuto per lo stesso importo il residuo si dimezza.
Creditore privato o Fisco: quando la prima casa è pignorabile
La prima casa del debitore è pignorabile dal creditore privato munito di titolo esecutivo, senza soglie minime: l'impignorabilità dell'unico immobile adibito ad abitazione e residenza vale solo per l'Agenzia delle Entrate-Riscossione (ADER), l'ente pubblico che riscuote i crediti fiscali (art. 76 DPR 602/1973).
| Situazione | Creditore privato | Agenzia delle Entrate-Riscossione |
|---|---|---|
| Unica casa, abitazione e residenza, non di lusso | Pignorabile | Non pignorabile |
| Altri immobili | Pignorabili | Solo se il valore complessivo supera 120.000 € |
| Iscrizione di ipoteca | Con titolo (ipoteca giudiziale) | Per debiti non inferiori a 20.000 € (art. 77 DPR 602/1973) |
| Tempo minimo | Dopo precetto | Almeno 6 mesi dall'iscrizione dell'ipoteca |
La disciplina confluirà nel Testo unico D.Lgs. 33/2025, applicabile dal 1° gennaio 2027 (art. 4 D.L. 200/2025).
Casi particolari
Il caso più ricorrente nei forum: visura nominativa vuota perché il debitore ha donato la casa ai figli o l'ha conferita in fondo patrimoniale mesi prima; l'atto emerge solo dall'ispezione ipotecaria.
Verifica gli immobili prima di notificare il pignoramento
Visura nominativa e formalità aggiornate ti dicono se il bene c'è, se è libero e quanto resta dopo le ipoteche anteriori.
- Visura Catastale — intestazioni attuali su tutto il territorio nazionale
- Pregiudizievoli da Conservatoria — ipoteche, pignoramenti, donazioni trascritte
rendita e intestatarireport in PDFfatturabile
Richiedi la Visura Catastale →
dati ufficiali · online
Domande frequenti sulla ricerca degli immobili del debitore
Come sapere se il debitore ha immobili intestati?
La visura catastale nominativa sul codice fiscale del debitore costa 0 € online con SPID, CIE o CNS, anche per chi non è proprietario. Va poi affiancata dall'ispezione ipotecaria per soggetto, che mostra ipoteche, pignoramenti e atti di disposizione.
Si può fare una visura catastale nominativa su un'altra persona?
Sì, la visura catastale nominativa si può fare su un'altra persona perché i dati del Catasto sono pubblici. Online per i non proprietari è disponibile la visura attuale per soggetto, in esenzione da tributi dal 1° gennaio 2025; la planimetria invece resta riservata ai titolari e ai loro delegati.
La visura nominativa mostra ipoteche e pignoramenti?
No, la visura catastale nominativa non mostra ipoteche né pignoramenti: questi risultano solo nei Registri Immobiliari. Per vederli serve l'ispezione ipotecaria per soggetto, che online costa 7,56 € per soggetto con la riduzione telematica del 20%.
Il creditore può pignorare la prima casa del debitore?
Sì, il creditore privato con titolo esecutivo può pignorare anche la prima casa, senza soglie di 120.000 €. Il divieto riguarda solo l'Agenzia delle Entrate-Riscossione sull'unico immobile di residenza non di lusso (art. 76 DPR 602/1973).
Il debitore ha donato la casa: il creditore può ancora pignorarla?
Sì, se la donazione è successiva al credito e il pignoramento viene trascritto entro 1 anno dalla trascrizione della donazione, senza bisogno della revocatoria (art. 2929-bis c.c.). Oltre l'anno serve l'azione revocatoria ordinaria.
Quanto costa la ricerca degli immobili di un debitore?
Sui canali ufficiali online la visura nominativa è gratuita e l'ispezione ipotecaria per soggetto costa 7,56 €, più 3,78 € ogni 15 formalità oltre le prime 30. Allo sportello si paga la tariffa piena (9,45 € e 4,73 €).
Come funziona l'abbonamento Pro-Aiuto per le visure catastali?
La prova del servizio catastale di Pro-Aiuto costa 4,76 € per 3 giorni e prosegue come abbonamento a 49,90 € al mese, rinnovato ogni 30 giorni e disdicibile in qualsiasi momento; il periodo in corso non è rimborsato. Una volta fornito il contenuto digitale il recesso non si applica (art. 59 Codice del Consumo), mentre la garanzia soddisfatto o rimborsato copre l'ultimo importo versato secondo i termini e condizioni del servizio.
- Ispezione ipotecaria per soggetto o per immobile — come leggere le formalità che decidono se l'immobile è aggredibile.
- Immobili fantasma e rendita presunta — perché un fabbricato reale può mancare dalla visura del debitore.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — visura catastale online | Agenzia delle Entrate — visura catastale, che cos'è | Agenzia delle Entrate — ispezione ipotecaria online | Agenzia delle Entrate-Riscossione — procedure esecutive | Normattiva — Codice civile | Normattiva — Codice di procedura civile | Normattiva — DPR 602/1973 | Gazzetta Ufficiale — D.Lgs. 33/2025
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.