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Pubblicato il 16 giugno 2026 · Aggiornato il .
🔍 In sintesi: visura catastale e donazione immobiliare 2026
La visura catastale è il documento fondamentale per calcolare la base imponibile di una donazione immobiliare: la rendita catastale rivalutata del 5% (art. 52 co. 4 DPR 131/1986), moltiplicata per il coefficiente di categoria, determina il valore su cui si applicano le aliquote del D.Lgs. 346/1990. Dal 1° gennaio 2026, la riforma D.Lgs. 139/2024 ha abolito il coacervo e introdotto la doppia franchigia separata (donazioni e successioni non si sommano più). Dopo l'atto, la voltura catastale va presentata entro 30 giorni tramite il nuovo servizio Voltura Web (attivo dal 12 gennaio 2026).
- Base imponibile: rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore di categoria (es. 110 per prima casa cat. A).
- Aliquota minima: 4% per coniuge/linea retta, con franchigia di 1.000.000 € per beneficiario.
- Prima casa: imposta ipotecaria e catastale ridotte a 200 € ciascuna (fissa).
- Riforma 2026: abolizione del coacervo — le donazioni in vita non si sommano più all'asse ereditario (D.Lgs. 139/2024).
- Voltura post-atto: obbligo entro 30 giorni; dal 12 gennaio 2026 solo via Voltura Web (Voltura 2.0 dismessa).
- Rettifica errori: dal 1° gennaio 2026, Contact Center soppresso — solo istanza online in area riservata AdE.
Visura catastale prima dell'atto: cosa verificare
Prima di rogitare una donazione immobiliare, il professionista deve ottenere una visura catastale aggiornata dell'immobile oggetto dell'atto: è il documento che fornisce la rendita catastale, i dati identificativi (foglio, particella, subalterno), la categoria catastale e la classe — tutti i dati necessari per calcolare la base imponibile e per certificare la conformità tra intestazione catastale e titolarità nei registri immobiliari. Per una lettura approfondita di ogni campo della visura catastale, si rimanda alla guida completa alla visura catastale per professionisti.
I controlli pre-atto si articolano su tre livelli:
- Verifica della titolarità catastale: l'intestazione catastale deve corrispondere al donante. Discrepanze tra il catasto e i registri immobiliari (successioni o compravendite non volturate in passato) bloccano l'atto o generano nullità formali.
- Verifica della conformità planimetrica: ai sensi dell'art. 29 co. 1-bis L. 52/1985, per gli atti traslativi il notaio è tenuto a dichiarare la conformità catastale e urbanistica. Una difformità non sanata prima della donazione trasferisce il rischio al donatario.
- Controllo delle formalità pregiudizievoli: ipoteche, pignoramenti e servitù passive iscritte in Conservatoria vanno verificate — un immobile gravato da ipoteca giudiziale ha un valore effettivo diverso da quello catastale nudo.
Per il controllo integrato delle formalità pregiudizievoli da Conservatoria, molti studi utilizzano la procedura integrata visura catastale + ispezione ipotecaria, che permette di acquisire in un'unica sessione SISTER tutti i dati necessari prima dell'atto.
Imposta di donazione e valore catastale: aliquote, franchigie e riforma 2026
La base imponibile dell'imposta sulle donazioni di immobili si calcola sul valore catastale, ottenuto rivalutando la rendita catastale del 5% (art. 52 co. 4 DPR 131/1986) e moltiplicando il risultato per il coefficiente catastale di riferimento. Questo meccanismo, richiamato dall'art. 34 del D.Lgs. 346/1990 (Testo Unico Successioni — TUS), consente al contribuente di dichiarare il valore catastale in luogo del valore venale, con conseguente certezza del carico fiscale.
Tabella aliquote e franchigie per grado di parentela
Le aliquote e le franchigie sono disciplinate dall'art. 56 D.Lgs. 346/1990, nella versione vigente dopo le modifiche del D.Lgs. 139/2024. Il professionista deve verificarle sulla visura catastale per determinare esattamente la classe del beneficiario.
| Beneficiario | Franchigia per beneficiario | Aliquota sull'eccedenza | Note |
|---|---|---|---|
| Coniuge / parenti in linea retta (figli, genitori, nonni) | 1.000.000 € | 4% | Franchigia individuale; separata dalla franchigia successoria dal 2026 |
| Fratelli / sorelle | 100.000 € | 6% | Doppia franchigia: 100.000 € donazione + 100.000 € successione |
| Altri parenti fino al 4° grado / affini linea retta | Nessuna | 6% | Imposta sull'intero valore catastale |
| Soggetti estranei | Nessuna | 8% | Imposta sull'intero valore catastale |
Alle imposte sulla donazione si aggiungono sempre, per gli immobili: imposta ipotecaria al 2% del valore catastale (art. 1 tariffa D.Lgs. 347/1990) e imposta catastale all'1% (art. 10 D.Lgs. 347/1990). Per le donazioni con beneficio prima casa, entrambe si riducono a 200 € ciascuna in misura fissa (ai sensi della nota II-bis all'art. 1 tariffa DPR 131/1986).
Come calcolare la base imponibile catastale
La formula è: Rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore di categoria. Il valore così ottenuto è la base imponibile su cui applicare l'aliquota e verificare il superamento della franchigia. I moltiplicatori sono fissati dal D.M. 14 dicembre 2012 e si differenziano per categoria. Per il calcolo dettagliato con tutti i 36 coefficienti per categoria, si veda la guida al calcolo del valore catastale con tabella moltiplicatori 2026.
| Categoria catastale | Tipologia immobile | Moltiplicatore (prima casa) | Moltiplicatore (altri casi) |
|---|---|---|---|
| A (escluso A/10) | Abitazioni civili, ville, rustici | 110 | 120 |
| A/10 | Uffici e studi privati | — | 63 |
| B | Istituti, alberghi, edifici collettivi | — | 140 |
| C/1 | Negozi e botteghe | — | 42,84 |
| C/2–C/6 | Magazzini, box, cantine | — | 126 |
| D | Opifici, alberghi, capannoni | — | 63 |
Impatto della riforma D.Lgs. 139/2024: coacervo abolito e doppia franchigia
Il D.Lgs. 18 settembre 2024 n. 139 — in vigore dal 1° gennaio 2025 con piena operatività degli adempimenti nel 2026 — ha introdotto tre novità che cambiano il workflow del professionista che gestisce donazioni immobiliari.
1. Abolizione del coacervo successioni-donazioni. Fino al 31 dicembre 2024, le donazioni ricevute in vita si sommavano all'asse ereditario al momento della successione, riducendo le franchigie disponibili per gli eredi. Dal 1° gennaio 2026 (piena applicazione art. 28 D.Lgs. 139/2024), franchigia donazione e franchigia successione sono completamente separate: una donazione di 900.000 € a un figlio non erode più la franchigia successoria di 1.000.000 € dello stesso soggetto. Questo cambia la pianificazione patrimoniale e rende la donazione immobiliare significativamente più conveniente in molti scenari.
2. Doppia franchigia autonoma. Il nuovo art. 56-bis D.Lgs. 346/1990 (introdotto da D.Lgs. 139/2024) prevede che ogni beneficiario abbia una franchigia di 1.000.000 € per le donazioni ricevute in vita (cumulabili solo tra più donazioni dello stesso donante allo stesso donatario) e una franchigia separata di 1.000.000 € per quanto ricevuto in successione. Il professionista deve verificare nella visura catastale il valore catastale dell'immobile donato per determinare se si supera la franchigia e scatta l'imposta del 4%.
3. Autoliquidazione dell'imposta. Con la riforma, il contribuente (o il notaio per suo conto) può autoliquidare l'imposta di donazione tramite dichiarazione online, senza attendere la liquidazione d'ufficio. Il valore catastale estratto dalla visura deve essere riportato esattamente nella dichiarazione — errori di rendita o di categoria catastale nella visura si traducono direttamente in un'imposta mal calcolata, con rischio di accertamento nei 2 anni successivi.
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Come aggiornare il catasto dopo la donazione: la nuova procedura Voltura Web 2026
Dopo la registrazione dell'atto di donazione, il catasto deve essere aggiornato entro 30 giorni tramite la voltura catastale (art. 3 co. 2 D.Lgs. 347/1990): la procedura con cui si comunica all'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, che il titolare di un diritto reale su un immobile è cambiato. Dal 12 gennaio 2026, l'applicazione Voltura 2.0 – Telematica è stata dismessa: la presentazione avviene esclusivamente tramite il servizio Voltura catastale Web, disponibile nell'area riservata del portale AdE.
Procedura Voltura Web passo per passo
Come presentare la voltura catastale tramite Voltura Web dopo una donazione
Come presentare la voltura catastale tramite Voltura Web dopo una donazione
- Accedere all'area riservata del portale Agenzia delle Entrate con credenziali SPID, CIE o CNS (per professionisti: accesso tramite Entratel o Fisconline).
- Selezionare il servizio "Voltura catastale Web" dalla sezione Fabbricati e Terreni.
- Compilare il modello di voltura inserendo i dati dell'atto (data, numero di registrazione, Ufficio del Registro), i dati dell'immobile (foglio, particella, subalterno — dalla visura catastale), i dati del donante (cedente) e del donatario (acquirente).
- Allegare la copia dell'atto di donazione registrato e, se il professionista agisce per conto del notaio, il Modello Unico Informatico (MUI) già trasmesso in via telematica all'AdE.
- Inviare la domanda e conservare la ricevuta telematica. L'aggiornamento catastale viene processato dall'AdE e la nuova intestazione risulta visibile in visura entro 3-5 giorni lavorativi.
- Verificare la corretta esecuzione della voltura richiedendo una nuova visura catastale dell'immobile: controllare che l'intestazione riporti i dati del donatario con la quota corretta.
Errori catastali post-donazione: come rettificarli nel 2026
Gli errori più frequenti dopo una donazione immobiliare riguardano: intestazione al donatario con codice fiscale errato, quote di proprietà registrate in modo difforme dall'atto, e mancato aggiornamento di subalterni in caso di immobile frazionato. Questi errori possono bloccare rogiti futuri, impedire la registrazione di ipoteche o generare anomalie nelle basi imponibili IMU.
Dal 1° gennaio 2026, il Contact Center catastale è stato soppresso. La procedura di rettifica avviene esclusivamente tramite l'istanza di rettifica dati catastali presentata online nell'area riservata del portale AdE. Il professionista deve:
- Accedere all'area riservata AdE e selezionare il servizio "Istanza rettifica dati catastali".
- Indicare il tipo di errore (anagrafico/intestatario, dati immobile, quote proprietà) e allegare l'atto di donazione registrato come prova della intestazione corretta.
- Inviare l'istanza e monitorare l'esito; i tempi di lavorazione variano da 5 a 20 giorni lavorativi a seconda della complessità dell'errore.
Checklist operativa per notai e commercialisti
Il workflow per una donazione immobiliare correttamente gestita sul fronte catastale si articola in tre fasi distinte, ciascuna con adempimenti specifici che impattano la certezza fiscale e la validità dell'atto.
| Fase | Adempimento | Strumento | Riferimento normativo |
|---|---|---|---|
| PRE-ATTO | Acquisire visura catastale aggiornata | SISTER / Pro-Aiuto /catastale | Art. 29 L. 52/1985 |
| PRE-ATTO | Verificare conformità intestazione catastale vs titolo proprietà | Visura catastale + ispezione ipotecaria | Art. 29 co. 1-bis L. 52/1985 |
| PRE-ATTO | Calcolare base imponibile (rendita × 1,05 × moltiplicatore) | Visura catastale + tabella moltiplicatori D.M. 2012 | Art. 34 e 52 D.Lgs. 346/1990 |
| PRE-ATTO | Verificare residuo franchigia beneficiario (post riforma D.Lgs. 139/2024) | Dichiarazioni precedenti / registro donazioni | Art. 56-bis D.Lgs. 346/1990 |
| POST-ATTO | Presentare voltura catastale entro 30 giorni | Voltura Web (dal 12.01.2026) o MUI notarile | Art. 3 co. 2 D.Lgs. 347/1990 |
| POST-ATTO | Verificare correttezza nuova intestazione con visura aggiornata | SISTER / Pro-Aiuto /catastale | Art. 3 D.Lgs. 347/1990 |
| POST-ATTO | In caso di errori catastali: istanza rettifica online (dal 01.01.2026) | Area riservata AdE — Istanza rettifica dati catastali | Comunicato AdE 2025 |
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Domande frequenti sulla visura catastale e la donazione immobiliare
La visura catastale è obbligatoria prima di una donazione immobiliare?
Sì, la visura catastale è necessaria prima della donazione immobiliare perché fornisce la rendita catastale per il calcolo della base imponibile e certifica la conformità dell'intestazione catastale al titolo di proprietà, adempimento richiesto dall'art. 29 co. 1-bis L. 52/1985 per gli atti traslativi.
Come si calcola la base imponibile dell'imposta di donazione per un immobile?
La base imponibile si calcola moltiplicando la rendita catastale (rilevata dalla visura catastale) per 1,05 (rivalutazione del 5% ai sensi dell'art. 52 co. 4 DPR 131/1986) e poi per il moltiplicatore catastale della categoria dell'immobile (es. 110 per prima casa in categoria A, 120 per altre abitazioni cat. A). Il risultato è il valore catastale su cui si applica l'aliquota del D.Lgs. 346/1990.
Cosa cambia con il D.Lgs. 139/2024 per le donazioni immobiliari dal 2026?
Dal 1° gennaio 2026, il D.Lgs. 139/2024 ha abolito il coacervo: le donazioni ricevute in vita non si sommano più all'asse ereditario al momento della successione. Ogni beneficiario ha ora una franchigia separata di 1.000.000 euro per le donazioni (coniuge/linea retta) e una uguale e autonoma per la successione. Questo rende la donazione immobiliare fiscalmente più conveniente nella pianificazione patrimoniale.
Entro quando va presentata la voltura catastale dopo la donazione?
La voltura catastale deve essere presentata entro 30 giorni dalla registrazione dell'atto di donazione, ai sensi dell'art. 3 co. 2 D.Lgs. 347/1990. Dal 12 gennaio 2026 la presentazione avviene tramite il servizio Voltura catastale Web nell'area riservata AdE; la precedente applicazione Voltura 2.0 Telematica è stata dismessa.
Cosa succede se dopo la donazione il catasto è ancora intestato al donante?
Se la voltura catastale non viene presentata, il catasto resta intestato al donante e il donatario non risulta proprietario nei registri catastali. Questo può bloccare un futuro rogito, impedire la registrazione di un mutuo ipotecario sull'immobile e generare errori nella dichiarazione IMU. La rettifica si effettua tramite istanza online nell'area riservata AdE (dal 1 gennaio 2026 il Contact Center catastale non è più disponibile).
Per la donazione della prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono ridotte?
Sì, per le donazioni con agevolazione prima casa l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale si applicano in misura fissa di 200 euro ciascuna, anziché in misura proporzionale (2% e 1% rispettivamente). Il beneficio si applica se il donatario dichiara di voler trasferire la residenza nel Comune dove è ubicato l'immobile entro 18 mesi e non possiede già un'altra abitazione in Italia acquistata con agevolazioni prima casa.
Quanto costa la visura catastale per professionisti prima di una donazione?
La visura catastale ha costi contenuti: tramite il portale SISTER dell'Agenzia delle Entrate il costo per visura per immobile è pari a circa 1 euro per i soggetti accreditati (professionisti e intermediari). Tramite piattaforme terze accreditate, il costo varia da 3 a 10 euro con consegna immediata in PDF. La visura contiene tutti i dati necessari per il calcolo della base imponibile della donazione.
Il notaio è obbligato a fare la voltura catastale dopo la donazione?
Sì, il notaio che stipula l'atto di donazione è tenuto a trasmettere il Modello Unico Informatico (MUI) all'Agenzia delle Entrate, che include la richiesta di voltura catastale. Questa procedura unificata assolve contestualmente la registrazione dell'atto, la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale, ai sensi dell'art. 3 bis D.Lgs. 347/1990.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Imposta di donazione su beni immobili | Agenzia delle Entrate — Voltura catastale Web | D.Lgs. 18 settembre 2024 n. 139 (Normattiva) | Agenzia delle Entrate — Come e dove richiedere la voltura
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.