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Pubblicato il 1 luglio 2026 · Aggiornato il .
🔍 In sintesi: visura catastale storica
La visura catastale storica costa 1,35 € allo sportello ed è gratuita online dal 1° gennaio 2025 (art. 7, D.Lgs. 139/2024), e ricostruisce tutte le variazioni di un immobile o di un soggetto dalla data di meccanizzazione del Catasto, generalmente tra gli anni '70 e '90 a seconda dell'ufficio provinciale.
- Costo: 1,35 € allo sportello o telematico; gratuita online con SPID/CIE/CNS dal 2025.
- Copertura temporale: dalla meccanizzazione del Catasto (varia per provincia, tipicamente 1970-1990) a oggi.
- Due varianti: per immobile (tutte le variazioni di un'unità) o per soggetto (tutti gli immobili posseduti nel tempo da una persona).
- Uso principale: successioni ereditarie, due diligence pre-acquisto, contenziosi su proprietà.
- Limite noto: per atti anteriori alla meccanizzazione serve l'archivio cartaceo dell'ufficio provinciale, non disponibile online.
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Cos'è la visura catastale storica
La visura catastale storica è il documento ufficiale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, che ricostruisce in ordine cronologico tutte le variazioni subite da un immobile o da un soggetto intestatario dal momento della meccanizzazione del Catasto a oggi. A differenza della visura ordinaria, che fotografa solo l'ultimo stato registrato, la storica restituisce l'intera timeline: passaggi di proprietà, frazionamenti, fusioni, cambi di categoria e variazioni di rendita.
Il documento si distingue in due tipologie, ciascuna con un caso d'uso specifico per il professionista.
Visura storica per immobile
La visura storica per immobile elenca, per una singola particella o subalterno, tutte le variazioni intervenute nel tempo: frazionamenti, fusioni, soppressioni, variazioni di destinazione d'uso e successioni di intestatari. È lo strumento standard per ricostruire la vita catastale di un fabbricato o di un terreno specifico prima di un rogito, una perizia o un contenzioso.
Visura storica per soggetto
La visura storica per soggetto restituisce, per una persona fisica o giuridica, l'elenco di tutti gli immobili che sono stati a lei intestati nel tempo — non solo quelli attualmente posseduti. È l'unico strumento che permette di verificare se un defunto ha mai posseduto beni immobili non più intestati al momento del decesso, un controllo essenziale prima di chiudere una dichiarazione di successione.
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- Visura Catastale — attuale e storica, per immobile o per soggetto
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Differenza tra visura storica e visura ordinaria
La visura ordinaria mostra solo l'ultimo stato registrato di un immobile (intestatario attuale, categoria, rendita corrente), mentre la storica aggiunge la sequenza cronologica completa di ogni variazione, comprese le intestazioni precedenti. Per le basi generali su cosa contiene una visura catastale e come richiederla, vedi la guida completa alla visura catastale.
| Caratteristica | Visura ordinaria | Visura storica |
|---|---|---|
| Contenuto | Solo stato attuale | Tutte le variazioni cronologiche |
| Intestatari mostrati | Solo l'attuale | Attuale + tutti i precedenti |
| Uso tipico | Compravendita, verifica corrente | Successioni, contenziosi, due diligence storica |
| Costo (2026) | 1,35 € o gratuita online | 1,35 € o gratuita online |
| Copertura temporale | Nessuna — solo oggi | Dalla meccanizzazione del Catasto (1970-1990 circa) |
Costi 2026 e gratuità online
La visura catastale storica costa 1,35 € per immobile, identico al costo della visura ordinaria, come stabilito dalle tariffe dell'Agenzia delle Entrate; dal 1° gennaio 2025 è però gratuita se richiesta online tramite i servizi telematici, anche per immobili non intestati al richiedente.
La novità normativa nasce dall'art. 7, D.Lgs. 139/2024, attuato con il Provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate del 30 dicembre 2024: prima di questa riforma, la consultazione telematica gratuita era riservata ai soli titolari di diritti reali sull'immobile, mentre le visure su beni di terzi restavano a pagamento. Oggi qualunque cittadino può ottenere gratuitamente online sia la visura attuale sia quella storica, autenticandosi con SPID, CIE o CNS.
Come richiederla passo per passo
La visura catastale storica si richiede online in autonomia con SPID, CIE o CNS, oppure tramite Sister per i professionisti abilitati con convenzione attiva.
Come richiedere la visura catastale storica online
- Accedere all'area riservata dei servizi catastali dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
- Selezionare la funzione "Visura per immobile" o "Visura per soggetto" a seconda della ricerca necessaria.
- Inserire i dati identificativi: comune, foglio, particella e subalterno per la ricerca per immobile, oppure codice fiscale per la ricerca per soggetto.
- Selezionare l'opzione "storica" anziché "attuale" nel modulo di richiesta.
- Confermare la richiesta e scaricare il documento in formato PDF, generato in pochi minuti.
In alternativa, chi non dispone di credenziali digitali può recarsi presso un ufficio provinciale del Catasto e richiedere la visura storica allo sportello, versando il tributo di 1,35 € tramite modello F23 o PagoPA, senza necessità di essere l'intestatario del bene.
Limiti dei dati storici e casi particolari
Il limite più frequente della visura storica è la copertura temporale: i dati telematici partono dalla meccanizzazione del Catasto, un evento che non ha una data unica nazionale ma varia ufficio per ufficio, generalmente tra la fine degli anni '70 e i primi anni '90.
Uso nelle successioni ereditarie
Nelle successioni ereditarie la visura catastale storica per soggetto serve a verificare se il defunto ha posseduto in vita immobili non più a lui intestati al momento del decesso, un controllo che la sola visura attuale non permette di fare.
Per un asse ereditario complesso, con più eredi o beni acquisiti e ceduti nel tempo, la visura storica per soggetto sul de cuius consente di ricostruire l'intera storia patrimoniale immobiliare, evidenziando eventuali immobili dimenticati nella dichiarazione di successione o quote di proprietà non ancora volturate a favore degli eredi precedenti. Questo riduce il rischio di successive rettifiche da parte dell'Agenzia delle Entrate per omessa dichiarazione di cespiti.
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Verifica in un unico passaggio tutti i beni intestati al defunto nel tempo, prima di completare la dichiarazione di successione.
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Uso nella due diligence immobiliare
Nella due diligence pre-acquisto, la visura storica per immobile permette di verificare la coerenza tra i passaggi di proprietà registrati in Catasto e quelli risultanti dagli atti in Conservatoria, individuando eventuali discrepanze prima del rogito.
Un frazionamento non regolarizzato, una fusione di particelle senza il relativo DOCFA, o un cambio di categoria non dichiarato sono anomalie che la sola visura ordinaria non rivela, perché mostrano solo lo stato attuale senza il percorso che lo ha generato. Per approfondire i controlli specifici da eseguire prima di un rogito, vedi la guida alla due diligence catastale pre-rogito. Incrociare la visura storica con un'ispezione ipotecaria consente allo studio notarile o legale di certificare la piena tracciabilità della proprietà per l'intero periodo coperto dai dati meccanizzati.
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Incrocia la visura catastale storica con le pregiudizievoli in Conservatoria per certificare la tracciabilità della proprietà prima di un acquisto o una due diligence.
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Domande frequenti su visura catastale storica
Quanto costa la visura catastale storica nel 2026?
La visura catastale storica costa 1,35 € allo sportello o in convenzione Sister, ma è gratuita se richiesta online con SPID, CIE o CNS dal 1° gennaio 2025 (art. 7, D.Lgs. 139/2024), anche per immobili non intestati al richiedente.
Che differenza c'è tra visura catastale storica e ordinaria?
La visura ordinaria mostra solo l'ultimo stato registrato dell'immobile, mentre la storica ricostruisce tutte le variazioni intervenute nel tempo — intestatari precedenti, frazionamenti, fusioni e cambi di categoria — dalla meccanizzazione del Catasto a oggi.
Da quando parte la visura catastale storica?
I dati storici telematici partono dalla meccanizzazione del Catasto, un evento che varia per ogni ufficio provinciale, generalmente compreso tra la fine degli anni '70 e i primi anni '90. Per atti antecedenti serve l'archivio cartaceo dell'ufficio competente.
Come si richiede la visura catastale storica per soggetto?
Si richiede online nell'area riservata dei servizi catastali dell'Agenzia delle Entrate, inserendo il codice fiscale del soggetto e selezionando la funzione "storica": il documento restituisce l'elenco di tutti gli immobili posseduti nel tempo, non solo quelli attuali.
A cosa serve la visura catastale storica in una successione?
Serve a verificare se il defunto ha posseduto in vita immobili non più a lui intestati al momento del decesso, un controllo essenziale per completare correttamente la dichiarazione di successione senza omettere cespiti.
La visura catastale storica online è valida per un notaio?
Sì, la visura catastale storica scaricata online dal portale dell'Agenzia delle Entrate ha lo stesso valore probatorio di quella richiesta allo sportello o tramite Sister, essendo rilasciata dal medesimo ente gestore del Catasto.
Cosa fare se la visura storica non copre un atto molto vecchio?
Se l'atto è antecedente alla meccanizzazione del Catasto occorre rivolgersi all'archivio cartaceo dell'ufficio provinciale competente, oppure integrare la ricerca con una visura ipotecaria in Conservatoria per verificare le trascrizioni di compravendita del periodo mancante.
Quanto tempo ci vuole per ottenere una visura catastale storica?
La visura online viene generata in pochi minuti in formato PDF, mentre la richiesta allo sportello di un ufficio provinciale del Catasto può richiedere dai giorni alle settimane a seconda del carico dell'ufficio.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Costi del servizio | Agenzia delle Entrate — Visura catastale online | Normattiva — D.Lgs. 139/2024
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.