Visura Catastale Compravendita 2026

Non sempre — dipende dal tipo di difformità. Le difformità lievi (che non modificano il numero di vani, la superficie o la destinazione d'uso) possono essere risolte con un semplice attestato di conformità redatto da un tecnico abilitato, senza necessità di variazione catastale. Le difformità rilevanti invece richiedono obbligatoriamente una variazione DOCFA prima del rogito. In entrambi i casi, è il venditore a dichiarare in atto la conformità tra planimetria e stato di fatto, pena la nullità dell'atto.

Sono due verifiche completamente distinte. La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra la planimetria depositata al Catasto e lo stato fisico reale dell'immobile — si verifica presso l'Agenzia delle Entrate. La conformità urbanistica riguarda invece la regolarità dell'immobile rispetto ai titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA, CILA) rilasciati dal Comune. Un immobile può essere conforme catastalmente ma abusivo urbanisticamente, e viceversa. Entrambe le verifiche sono necessarie prima del rogito.

Prima del compromesso — non nell'imminenza del rogito. La visura catastale deve essere richiesta nella fase iniziale della due diligence per identificare l'immobile, verificare l'intestatario e rilevare eventuali discordanze. Se emerge una difformità rilevante che richiede una variazione DOCFA, i tempi di regolarizzazione possono arrivare a 30 giorni o più. Scoprire il problema a ridosso del rogito può causare il fallimento della trattativa.

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ha introdotto tolleranze edilizie costruttive ed esecutive: per scostamenti nella superficie fino al 3% rispetto alla planimetria depositata, e per varianti non strutturali conformi alla normativa vigente, non è più obbligatoria una variazione catastale DOCFA. Queste tolleranze semplificano la regolarizzazione di molte abitazioni con piccole difformità pregresse, ma non coprono abusi edilizi gravi che richiedono ancora sanatoria.

No — il notaio non è tenuto a effettuare sopralluoghi né a verificare direttamente la corrispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale. Il notaio verifica i documenti presentati e accerta che il venditore renda le dichiarazioni obbligatorie in atto (dichiarazione di conformità catastale e urbanistica). La verifica tecnica dello stato di fatto rispetto alla planimetria è di competenza del tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) incaricato dalle parti.

Se la difformità è tale da rendere nullo il rogito ai sensi del D.L. 78/2010, l'acquirente può agire in giudizio per la nullità dell'atto o per il risarcimento del danno. In caso di abuso edilizio ereditato, l'acquirente — pur non essendo responsabile dell'abuso — può essere destinatario di ordinanze di demolizione o ripristino da parte del Comune, con possibilità di rivalsa civile sul venditore. Per questo la due diligence catastale preventiva è sempre nell'interesse dell'acquirente, non solo del venditore.

La banca valuta la conformità catastale dell'immobile offerto in garanzia ipotecaria prima di erogare il mutuo. Un immobile con planimetria catastale non conforme allo stato di fatto non è adeguatamente identificato nei registri ufficiali e rappresenta un rischio per la garanzia. In assenza di conformità catastale certificata, l'istituto di credito può rifiutare l'erogazione o condizionarla alla preventiva regolarizzazione.

L'ispezione ipotecaria (o visura delle pregiudizievoli da Conservatoria) verifica la presenza di ipoteche volontarie o giudiziali, pignoramenti immobiliari, sequestri, atti di citazione trascritti e altre formalità pregiudizievoli che gravano sull'immobile. È un documento distinto dalla visura catastale e attinge alla banca dati della Conservatoria dei Registri Immobiliari. La prassi professionale consolidata prevede di richiederla sempre in parallelo alla visura catastale come verifica complementare indispensabile.