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Pubblicato il 29 luglio 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: planimetria conforme allo stato di fatto
La planimetria catastale è conforme allo stato di fatto quando il disegno depositato in catasto (scala 1:200) coincide con la reale distribuzione interna dell'immobile. Per gli atti traslativi di fabbricati urbani questa corrispondenza va dichiarata a pena di nullità (art. 29 c.1-bis, L. 52/1985).
- Chi la dichiara: l'intestatario, o un tecnico abilitato con attestazione sostitutiva.
- Tipo di verifica: conformità oggettiva (planimetria ↔ stato di fatto).
- Difformità lieve: di norma basta l'attestazione del tecnico.
- Difformità significativa: serve aggiornare la planimetria con un DOCFA (tributo 50 € a scheda, ex D.M. 701/1994) prima del rogito.
- Novità 2026: Voltura Web obbligatoria dal 12 gennaio 2026 e Risoluzione AdE 21/E del 5 giugno 2026 sull'ambito dell'aggiornamento.
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Che cosa significa planimetria conforme allo stato di fatto
La planimetria catastale è il disegno tecnico dell'unità immobiliare, di norma in scala 1:200, che rappresenta contorni, suddivisione e destinazione dei vani. È "conforme allo stato di fatto" quando ciò che è disegnato coincide con la reale distribuzione interna dell'immobile: numero e posizione dei vani, aperture, superfici e destinazione d'uso.
Per le nozioni generali sulla visura, sulla rendita e sulle categorie catastali rimandiamo alla guida completa alla visura catastale per professionisti; qui ci concentriamo esclusivamente sulla verifica di conformità della planimetria e sulle sue conseguenze al momento dell'atto.
Conformità oggettiva e soggettiva: due verifiche diverse
La conformità catastale si articola in due profili distinti che spesso vengono confusi: la conformità oggettiva riguarda la corrispondenza tra planimetria e stato di fatto; quella soggettiva riguarda l'allineamento tra gli intestatari catastali e i titolari dei diritti reali. La planimetria attiene solo al primo profilo. L'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, custodisce l'elaborato; il notaio verifica invece la conformità soggettiva incrociando Catasto e Registri Immobiliari.
| Profilo | Che cosa verifica | Chi la accerta | Documento di riferimento |
|---|---|---|---|
| Oggettiva | Planimetria ↔ stato di fatto (vani, aperture, superfici) | Intestatario o tecnico abilitato | Planimetria catastale + rilievo |
| Soggettiva | Intestatari catastali ↔ titolari dei diritti reali | Notaio (ispezione ipotecaria) | Visura per soggetto + Conservatoria |
L'obbligo di conformità al rogito: art. 29 c.1-bis
Dal 1° luglio 2010 gli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento di diritti reali su fabbricati esistenti devono contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (art. 29 c.1-bis, L. 52/1985, introdotto dall'art. 19 c.14, D.L. 78/2010, conv. L. 122/2010). La dichiarazione dell'intestatario può essere sostituita da un'attestazione rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
È il notaio a non poter procedere se l'attestazione manca: la verifica di conformità oggettiva è quindi un passaggio pre-rogito ineludibile, non una formalità successiva. Per il quadro delle conseguenze e delle sanzioni in caso di irregolarità rimandiamo alla guida su rischi e sanzioni della difformità catastale prima del rogito.
🔍 Verifica la planimetria depositata prima dell'atto
Prima di dichiarare la conformità, confronta lo stato di fatto con l'ultima planimetria e i dati identificativi realmente depositati in catasto. La visura catastale ufficiale ti dà rendita, categoria e intestatari aggiornati per impostare la verifica.
- Visura Catastale — rendita, categoria e intestatari ufficiali dell'immobile
- Pregiudizievoli da Conservatoria — ipoteche e trascrizioni per la conformità soggettiva
rendita e intestatari report in PDF fatturabile
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Difformità lieve o significativa: quale rimedio
Il rimedio dipende dall'entità dello scostamento. Una difformità lieve che non incide sulla rendita (una porta interna spostata, un tramezzo non portante) si risolve di norma con l'attestazione di conformità del tecnico; una difformità significativa che modifica consistenza, distribuzione o rendita richiede prima l'aggiornamento della planimetria con un DOCFA e, se l'origine è un abuso, la preventiva regolarizzazione edilizia in Comune. La matrice seguente lega ogni tipologia al rimedio e all'esito ai fini dell'art. 29 c.1-bis.
| Tipo di difformità | Incide sulla rendita? | Rimedio | Costo indicativo |
|---|---|---|---|
| Lieve (arredo/aperture interne) | No | Attestazione di conformità del tecnico abilitato | Solo parcella del tecnico |
| Significativa (nuova distribuzione vani) | Sì | DOCFA di variazione prima dell'atto | 50 € a scheda (D.M. 701/1994) + parcella |
| Da abuso edilizio | Sì | Sanatoria edilizia in Comune, poi DOCFA | Oneri di sanatoria + DOCFA + parcella |
Come verificare e ripristinare la conformità prima del rogito
La verifica segue una sequenza precisa: si parte dalla planimetria depositata e si arriva, se necessario, all'aggiornamento telematico. Il tributo per la variazione è di 50 € a scheda (D.M. 701/1994), oltre alla parcella del tecnico.
- Estrarre dal Catasto l'ultima planimetria e i dati identificativi dell'unità immobiliare.
- Incaricare un tecnico abilitato di rilevare lo stato di fatto e confrontarlo con il disegno depositato.
- Qualificare la difformità come lieve o significativa, verificando l'eventuale impatto sulla rendita.
- Presentare, per le difformità significative, il DOCFA di variazione all'Agenzia delle Entrate prima dell'atto.
- Acquisire l'attestazione di conformità del tecnico da allegare o richiamare in atto.
Procedura verificata il 29 luglio 2026 sul portale ufficiale Agenzia delle Entrate.
Casi particolari: difformità scoperta dopo il rogito
Il caso che i forum di settore segnalano più spesso è la difformità scoperta dopo l'atto. Qui interviene una precisazione della giurisprudenza: le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 8230/2019) hanno chiarito che la nullità prevista dall'art. 29 c.1-bis è di natura formale (testuale) e non sostanziale. In pratica, l'atto è nullo solo se la dichiarazione di conformità manca fisicamente; se la dichiarazione è resa in atto, una difformità sostanziale non dichiarata non travolge automaticamente la vendita.
🔍 Imposta la due diligence catastale sull'immobile
Che tu sia il tecnico, il professionista che assiste la parte o l'amministratore che vaglia un immobile, la verifica parte dai dati ufficiali: rendita, categoria e intestatari coerenti con la planimetria depositata.
- Visura Catastale — dati identificativi e rendita per il confronto con lo stato di fatto
- Pregiudizievoli da Conservatoria — trascrizioni e ipoteche per la conformità soggettiva
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Domande frequenti sulla conformità della planimetria catastale
Come faccio a sapere se la planimetria catastale è conforme allo stato di fatto?
Confronta la planimetria depositata in catasto con la reale distribuzione dell'immobile, tramite un rilievo del tecnico. Se vani, aperture e superfici coincidono l'immobile è conforme; in caso contrario va aggiornata la planimetria prima dell'atto.
È possibile vendere una casa con una planimetria non conforme allo stato di fatto?
No, non prima di averla regolarizzata: il notaio non può stipulare senza la dichiarazione di conformità (art. 29 c.1-bis, L. 52/1985). Le difformità lievi si sanano con l'attestazione del tecnico, quelle significative con un DOCFA di variazione prima dell'atto.
Come si regolarizza una planimetria catastale non conforme?
Per le difformità significative si presenta un DOCFA di variazione all'Agenzia delle Entrate, con tributo di 50 € a scheda (D.M. 701/1994) oltre alla parcella del tecnico. Se la difformità deriva da un abuso, va prima sanata la posizione edilizia in Comune con la variazione catastale (DOCFA).
Qual è la differenza tra conformità oggettiva e soggettiva?
La conformità oggettiva verifica che planimetria e dati catastali corrispondano allo stato di fatto; quella soggettiva verifica che gli intestatari catastali coincidano con i titolari dei diritti reali. La planimetria riguarda solo il profilo oggettivo.
Chi può firmare la dichiarazione di conformità catastale?
La rende l'intestatario dell'immobile in atto, oppure la sostituisce un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale (geometra, architetto, ingegnere, perito) con un'attestazione di conformità.
Se scopro la difformità dopo il rogito, l'atto è nullo?
Non automaticamente: la Cassazione a Sezioni Unite (sent. 8230/2019) ha stabilito che la nullità ex art. 29 c.1-bis è formale. L'atto è nullo solo se la dichiarazione manca del tutto; se è presente, una difformità sostanziale non dichiarata non rende nullo l'atto, ma apre altri rimedi.
La conformità catastale coincide con quella urbanistica?
No: sono due controlli distinti. Un immobile può essere conforme in catasto ma non urbanisticamente, perché la conformità catastale non verifica i titoli edilizi. Prima dell'atto vanno accertate entrambe.
Che cosa cambia nel 2026 per l'aggiornamento della planimetria?
Dal 12 gennaio 2026 la Voltura Web è obbligatoria e la Risoluzione AdE 21/E del 5 giugno 2026 ha ampliato l'ambito dell'obbligo di aggiornamento, includendo modifiche rilevanti ai fini del classamento oltre alle sole variazioni di consistenza fisica.
- Come richiedere la planimetria catastale online — canali, costi e tempi per estrarre il documento da confrontare con lo stato di fatto.
- Elaborato planimetrico e subalterni — quando serve il disegno 1:500 dell'intero fabbricato e come si distingue dalla planimetria.
Fonti ufficiali / Official sources: Normattiva — L. 52/1985 art. 29 | Gazzetta Ufficiale — D.L. 78/2010 | Agenzia delle Entrate — DOCFA e planimetria
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.