Pubblicato il 17 luglio 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: elaborato planimetrico catastale
L'elaborato planimetrico catastale è il disegno in scala 1:500 (in alcuni casi 1:200) dell'intero fabbricato che rappresenta la suddivisione in subalterni e le parti comuni; è rilasciato gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate e può richiederlo chiunque, anche senza essere proprietario.
- Cosa mostra: perimetro dell'edificio, tutte le unità immobiliari e le parti comuni, ognuna con il proprio subalterno.
- Documento gemello: è sempre accompagnato dall'elenco subalterni con ubicazione, identificativi e categorie.
- Chi può richiederlo: chiunque, anche non titolare di diritti reali (a differenza della planimetria).
- Serve: Provincia, Comune, Foglio e Particella dell'edificio.
- Costo: gratuito se presente nella banca dati informatizzata (sportello o SISTER).
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Che cos'è l'elaborato planimetrico catastale
L'elaborato planimetrico è il disegno in scala del fabbricato, solitamente 1:500 e in alcuni casi 1:200, che raffigura la delimitazione dell'edificio, le unità immobiliari che lo compongono e le parti comuni, suddivise per subalterno. È l'unico documento del Catasto Fabbricati che fotografa l'immobile nel suo insieme, non la singola abitazione: per questo è lo strumento chiave quando bisogna capire "chi sta dove" all'interno di un edificio con più unità.
Il documento è gestito dall'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, e per le costruzioni più recenti nasce all'interno della procedura DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), il software con cui i tecnici presentano gli atti di aggiornamento catastale ai sensi del D.M. 19 aprile 1994, n. 701. Per il quadro generale della lettura catastale — categorie, classi e rendita — resta il riferimento la guida completa alla visura catastale per professionisti; qui ci concentriamo su ciò che solo l'elaborato planimetrico mostra.
Come leggere l'elaborato planimetrico: subalterni e parti comuni
Si legge come una mappa dall'alto dell'edificio, piano per piano: ogni porzione — appartamenti, vani scala, cortili, box — è contrassegnata da un numero identificativo, il subalterno. Individuato il subalterno, si legge il perimetro dell'unità e la destinazione delle parti comuni che la servono.
Subalterni ed elenco subalterni
Ogni subalterno è identificato da un numero univoco all'interno della particella. L'elaborato planimetrico è sempre accompagnato da un secondo documento, l'elenco subalterni, che riporta per ciascuna unità l'ubicazione (piano e interno), gli identificativi catastali e la categoria. La regola tecnica della prassi catastale prevede una numerazione progressiva che parte dalle parti comuni (ad esempio: corsello carraio = 1, centrale termica = 2) per poi proseguire con le unità immobiliari: leggere i due documenti in parallelo evita di attribuire a un'unità un vano che è invece comune.
Parti comuni: BCC e BCNC
Le parti comuni si dividono in due famiglie: i beni comuni censibili (BCC), dotati di autonoma capacità reddituale e quindi con rendita propria, e i beni comuni non censibili (BCNC), porzioni prive di redditività autonoma comuni a due o più unità — androni, scale, centrale termica, cortili. Sull'elaborato planimetrico ogni parte comune ha il proprio subalterno e va indicata come censibile o non censibile: è il dettaglio che permette, per esempio, di sapere se un cortile è di proprietà esclusiva o condiviso.
Elaborato planimetrico o planimetria catastale? Le differenze
Sono due documenti diversi e non intercambiabili: l'elaborato planimetrico rappresenta l'intero fabbricato in scala 1:500, la planimetria catastale rappresenta la singola unità immobiliare in scala 1:200 con la distribuzione interna dei locali. La differenza più rilevante sul piano operativo riguarda però chi può ottenerli: l'elaborato planimetrico è pubblico e lo può richiedere chiunque, la planimetria della singola unità solo il titolare di diritti reali o un suo delegato, per motivi di privacy. La visura catastale, infine, è il dato alfanumerico (rendita, categoria, intestatari) e non contiene disegni.
| Documento | Cosa rappresenta | Scala | Chi può richiederlo | Costo / canale |
|---|---|---|---|---|
| Elaborato planimetrico | Intero fabbricato: subalterni e parti comuni (BCC/BCNC) | 1:500 (a volte 1:200) | Chiunque, anche non titolare | Gratuito da banca dati (sportello o SISTER) |
| Planimetria catastale | Singola unità: distribuzione e destinazione dei locali | 1:200 | Solo titolare o delegato (privacy) | Gratuita per il titolare in consultazione personale; copie storiche a tributi |
| Visura catastale | Dati alfanumerici: rendita, categoria, intestatari | Dato non grafico | Chiunque, per i dati non sensibili | Gratuita in consultazione personale; altrimenti a tributi |
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Quando l'elaborato planimetrico è obbligatorio nel DOCFA
L'elaborato planimetrico è obbligatorio, all'interno di un DOCFA, quando l'immobile è un fabbricato composto da più unità con parti in comune. La casistica è consolidata dalla prassi catastale (Circolare n. 9/T del 26 novembre 2001) e prevede in particolare due situazioni:
- Denuncia di nuova costruzione con due o più unità immobiliari aventi porzioni e/o dipendenze in comune;
- Denunce di unità in corso di costruzione (categorie fittizie F/3 e F/4), qualunque sia il numero di unità;
- Variazioni che modificano i subalterni o costituiscono nuovi beni comuni, quando l'elaborato è già presente in atti o va istituito.
Per la singola unità isolata senza parti comuni, invece, l'elaborato planimetrico non è richiesto. La distinzione è pratica: se una compravendita riguarda un appartamento in condominio, l'elaborato planimetrico esiste quasi sempre e va verificato; se riguarda una villetta indipendente, potrebbe legittimamente non esistere.
Come richiedere l'elaborato planimetrico
Si richiede indicando gli identificativi catastali dell'edificio e scegliendo tra sportello e canale telematico; il rilascio è gratuito se il documento è presente nella banca dati informatizzata. La procedura in quattro passi:
- Reperire Provincia, Comune, Foglio e Particella dell'edificio (dalla visura o dall'atto di provenienza).
- Scegliere il canale: ufficio provinciale-Territorio, sportello catastale decentrato presso il Comune, oppure la piattaforma SISTER (portale telematico dell'AdE riservato agli utenti convenzionati).
- Presentare la richiesta indicando foglio e particella; l'elaborato planimetrico può essere richiesto anche da chi non è proprietario.
- Ricevere l'elaborato planimetrico in PDF (formato A4 o A3) insieme all'elenco subalterni.
Procedura verificata il 17 luglio 2026 sul portale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.
Casi particolari: elaborato planimetrico mancante o graffature
Il caso che ricorre più spesso negli studi tecnici è l'elaborato planimetrico mancante in atti: l'edificio ha più unità con parti comuni, ma nella banca dati l'elaborato non c'è. Non è di per sé un'irregolarità del singolo proprietario: molti fabbricati accatastati prima del 1984 (o con impianto meccanografico) non ne sono dotati, perché l'obbligo generalizzato è successivo. Diventa però un problema quando serve presentare una variazione: l'ufficio può richiedere di ricostruire l'elaborato e l'elenco subalterni prima di accettare il DOCFA, con tempi e costi tecnici a carico di chi aggiorna.
Il secondo nodo è la graffatura: due o più porzioni (ad esempio un appartamento e il suo cortile) unite sotto lo stesso identificativo. Sull'elaborato planimetrico i subalterni graffati risultano collegati; catastalmente formano un unico bene, ma nell'atto di provenienza possono essere descritti separatamente. Prima di un rogito conviene sempre verificare che graffatura, elenco subalterni e titolo dicano la stessa cosa, per non trasferire una pertinenza che risulta invece comune. In parallelo, un controllo delle parti comuni condominiali chiude il cerchio sulle attribuzioni.
🔍 Verifiche complete prima del rogito
Oltre alla lettura catastale, per una due diligence immobiliare solida servono anche i controlli sulle formalità pregiudizievoli: ipoteche e trascrizioni sull'immobile.
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Domande frequenti sull'elaborato planimetrico
Come si richiede l'elaborato planimetrico?
Si richiede indicando Provincia, Comune, Foglio e Particella dell'edificio, allo sportello dell'ufficio provinciale-Territorio, agli sportelli catastali decentrati nei Comuni o tramite la piattaforma SISTER per i professionisti convenzionati. Il documento viene rilasciato in PDF con l'elenco subalterni.
Chi può richiedere l'elaborato planimetrico?
No, non serve essere proprietari: può richiederlo chiunque, anche senza titolarità di diritti reali sull'immobile. È una differenza importante rispetto alla planimetria della singola unità, che invece può essere richiesta solo dall'avente diritto o da un delegato per motivi di privacy.
Quanto costa l'elaborato planimetrico?
0 euro: il rilascio è gratuito quando il documento è presente nella banca dati informatizzata, sia allo sportello sia tramite SISTER. Costi tecnici possono sorgere solo quando l'elaborato è assente e va ricostruito da un professionista nell'ambito di un aggiornamento catastale.
Qual è la differenza tra elaborato planimetrico e planimetria catastale?
L'elaborato planimetrico rappresenta l'intero fabbricato in scala 1:500 con tutti i subalterni e le parti comuni, mentre la planimetria catastale raffigura la singola unità immobiliare in scala 1:200 con la distribuzione dei locali. Cambia anche chi può richiederli.
L'elaborato planimetrico è sempre obbligatorio?
No: è obbligatorio nei DOCFA di nuova costruzione con due o più unità aventi parti comuni e nelle unità in corso di costruzione (Circolare n. 9/T del 26 novembre 2001). Per una singola unità isolata senza parti comuni non è richiesto e può legittimamente non esistere in atti.
Cosa sono i beni comuni non censibili (BCNC)?
Sono le porzioni comuni a 2 o più unità immobiliari prive di autonoma capacità reddituale, come androni, scale, cortili e centrale termica. Sull'elaborato planimetrico ricevono un proprio subalterno e sono indicati come non censibili, per distinguerli dai beni comuni censibili (BCC) dotati di rendita.
Cosa fare se l'elaborato planimetrico manca in atti?
Se l'edificio ha più unità con parti comuni ma l'elaborato non è presente, spesso si tratta di fabbricati accatastati prima dell'obbligo generalizzato. Non è un problema fino a quando non serve una variazione: in quel caso l'ufficio può chiedere di ricostruire elaborato ed elenco subalterni prima di accettare il DOCFA.
- Planimetria catastale online — come ottenere il disegno della singola unità e chi può richiederlo.
- Visura catastale condominio — millesimi, parti comuni e anagrafe condominiale campo per campo.
- Pertinenze catastali — box, cantine e graffature senza errori prima del rogito.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate – Elaborato planimetrico (che cos'è) | Agenzia delle Entrate – Come e dove ottenerlo | Normattiva – D.M. 19 aprile 1994, n. 701 (DOCFA)
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.