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Pubblicato il 24 ottobre 2026 · Aggiornato a .
In sintesi: foglio e particella catastale
Foglio e particella catastale del rogito possono non essere più quelli attuali: una particella soppressa si ricostruisce con la visura storica per immobile, gratuita online sul portale dell'Agenzia delle Entrate, e un dato errato si corregge con l'istanza di rettifica in area riservata.
- Fa fede: la visura attuale, non il rogito.
- Particella soppressa: visura storica per immobile.
- Terreni: particella edificata «Ente Urbano – cod. 282».
- Rogito errato: atto di conferma (art. 29 c. 1-ter, L. 52/1985).
- Errore in banca dati: istanza di rettifica (dal 1° gennaio 2026).
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Foglio e particella catastale in breve
Foglio e particella catastale sono i primi due numeri della sequenza identificativa: il foglio catastale è la tavola della mappa comunale, la particella (o mappale catastale) la porzione di terreno o fabbricato al suo interno, il subalterno la singola unità. La definizione completa è nella guida su foglio, particella e subalterno; per categoria, classe e rendita vedi la guida professionale alla visura catastale. Qui: perché il numero che hai non restituisce l'immobile e come rimediare.
Rogito, visura, mappa, Geoportale: quale fonte fa fede
La visura catastale attuale dell'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, è l'unica fonte con foglio e particella vigenti oggi; rogito e vecchie visure fotografano il dato alla loro data. La visura per immobile, attuale o storica, è gratuita anche per i non intestatari, con SPID, CIE o CNS.
| Fonte | Cosa dimostra | Quando può essere superata | Costo e tempo |
|---|---|---|---|
| Rogito o atto di provenienza | Identificativi alla data dell'atto (art. 29 c. 1-bis, L. 52/1985) | Dopo frazionamenti, fusioni o bonifiche | Già in archivio |
| Visura attuale per immobile (AdE online) | Foglio, particella, subalterno, indirizzo, intestatari e rendita vigenti | Mai alla data di estrazione | 0 €, immediata con SPID, CIE o CNS |
| Visura storica per immobile (AdE online) | Catena delle variazioni della particella | Mai: ricostruisce le soppressioni | 0 €, immediata; non disponibile per soggetto |
| Geoportale Cartografico Catastale | Posizione della particella sulla mappa dei terreni | Niente intestatari né rendita; tutte le province salvo Trento e Bolzano | Accesso libero, immediato |
| Visura tramite Pro-Aiuto | Visura ufficiale in PDF per il fascicolo del cliente | Mai alla data di estrazione | A pagamento, fatturabile, senza SPID personale |
Per la cartografia: estratto di mappa, canali e costi.
Il foglio e la particella del rogito sono ancora quelli giusti?
Prima di firmare o depositare, verifica gli identificativi vigenti con una visura catastale ufficiale in PDF da allegare alla pratica.
- Visura Catastale — identificativi vigenti, intestatari e rendita
- Pregiudizievoli da Conservatoria — ipoteche e trascrizioni
rendita e intestatarireport in PDFfatturabile
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Particella soppressa: come risalire all'identificativo attuale
Una particella catastale soppressa è stata sostituita da uno o più nuovi identificativi dopo un frazionamento, una fusione, un tipo mappale o una bonifica. La visura storica per immobile, gratuita (0 €) sul portale dell'Agenzia delle Entrate, mostra la variazione e le particelle derivate.
- Accedere all'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
- Scegliere la consultazione per immobile, indicando catasto (Terreni o Fabbricati), Comune, eventuale sezione, foglio e particella del rogito.
- Richiedere la visura storica, non quella attuale.
- Leggere l'ultima variazione registrata (frazionamento, tipo mappale, soppressione, bonifica) e annotare le particelle che ne derivano.
- Ripetere la ricerca per immobile sui nuovi identificativi, fino a una visura attuale con intestatari e rendita.
- Controllare la posizione delle nuove particelle sul Geoportale Cartografico Catastale.
- Presentare l'istanza di rettifica dati catastali se la catena delle variazioni contiene un errore della banca dati.
Procedura verificata il 23 ottobre 2026 sul portale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.
La richiesta per soggetto restituisce solo la situazione attuale: la storia si ottiene con la visura catastale per immobile.
Catasto Terreni e Catasto Fabbricati: quando i dati non coincidono
Foglio e particella possono non coincidere tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati perché i due archivi si aggiornano con procedure diverse: Pregeo per la mappa, Docfa per le unità urbane. La Risoluzione AdE n. 20/E del 18 aprile 2024 disciplina i frazionamenti degli enti urbani, prima fonte di disallineamenti.
La particella «Ente Urbano – cod. 282»
Nel Catasto Terreni la particella di un edificio censito al Catasto Fabbricati porta la destinazione «Ente Urbano – cod. 282» o «Fabbricato promiscuo – cod. 278». Non è un errore: rendita e intestatari delle unità si leggono nella visura fabbricati, sugli stessi foglio e particella.
Secondo la Risoluzione 20/E/2024, i frazionamenti interni al lotto urbano si fanno di regola con Docfa; il frazionamento Pregeo al Catasto Terreni è ammesso solo se la «particella derivata» perde ogni collegamento con il lotto originario, e dal 1° maggio 2024 solo con Pregeo 10.6.3 (circolare n. 11/E dell'8 maggio 2023).
Matrice discordanza, causa e rimedio
Ogni discordanza tra foglio e particella ha una causa riconoscibile e un rimedio diverso: rettifica della banca dati, atto tecnico o atto notarile.
| Discordanza | Causa probabile | Verifica | Rimedio |
|---|---|---|---|
| Particella del rogito «soppressa» | Variazione successiva all'atto | Visura storica per immobile | Usare gli identificativi attuali |
| Terreni mostra «Ente Urbano», nessuna rendita | Edificio censito al Catasto Fabbricati | Visura fabbricati su stessi foglio e particella | Nessuno: è la rappresentazione corretta |
| Mappa terreni e unità urbane disallineate | Frazionamento di ente urbano non allineato | Visure terreni e fabbricati, Geoportale | Tecnico: Docfa (70,00 € per unità) o Pregeo nei casi ammessi |
| Identificativo errato nella banca dati | Errore materiale o di voltura | Visura storica e titolo di provenienza | Istanza di rettifica dati catastali, oggettiva |
| Identificativo errato nel rogito | Errore nell'atto, non in Catasto | Visura alla data di stipula | Atto di conferma o rettifica notarile (art. 29 c. 1-ter) |
| Stessi foglio e particella in due Comuni o sezioni | Omonimia numerica | Codice del Comune catastale e sezione | Indicare Comune e sezione |
Quando manca un atto tecnico, il deposito Docfa del geometra sconta un tributo speciale catastale di 70,00 € per unità immobiliare (D.Lgs. 347/1990); un errore della banca dati si corregge invece con l'istanza di rettifica, senza atto tecnico.
Dati catastali errati nel rogito: conferma o rettifica
Un rogito con foglio o particella sbagliati si corregge con un nuovo atto, non in Catasto: l'art. 29 c. 1-ter della L. 52/1985 consente la conferma anche da una sola parte, se l'errore non dipende da planimetrie inesistenti o difformi. Se è errata la banca dati, serve l'istanza di rettifica.
L'art. 29 c. 1-bis, introdotto dall'art. 19 c. 14 del D.L. 78/2010, impone negli atti tra vivi su fabbricati, a pena di nullità, identificazione catastale, riferimento alle planimetrie e dichiarazione di conformità: un identificativo errato è un rischio di validità, non una svista.
Sul fronte Catasto, dal 1° gennaio 2026 il servizio online «Contact center» è dismesso (Provvedimento AdE del 2 aprile 2025). Si usa l'istanza di rettifica dati catastali in area riservata, oggettiva (descrizione, classamento) o soggettiva (intestatari, quote), presentata dal titolare o da un delegato; l'eventuale bollo si paga con pagoPA. In alternativa resta il Modello 9T allo sportello, per posta o PEC.
Prima di una rettifica controlla la sezione urbana o censuaria in visura: spesso l'identificativo è giusto ma letto nella sezione sbagliata.
Due diligence su un immobile con identificativi variati
Se la particella è cambiata, incrocia la visura aggiornata con le formalità in Conservatoria sugli identificativi originari.
- Visura Catastale — identificativi vigenti e storico delle variazioni
- Pregiudizievoli da Conservatoria — formalità su soggetto e immobile
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Casi particolari dal lavoro di studio
I casi particolari su foglio e particella catastale nascono quando un documento vecchio incontra una banca dati aggiornata, come nei forum di tecnici e nelle perizie d'asta.
Il secondo caso è la «bonifica identificativo catastale», variazione d'ufficio frequente nelle perizie d'asta che assegna all'unità nuovi foglio e particella: non è un cambio di proprietà, si segue la catena.
Il terzo caso: una visura terreni con «Ente Urbano» e nessun intestatario allarma l'acquirente, ma è la rappresentazione prevista; intestatari e rendita sono nella visura fabbricati.
Domande frequenti su foglio e particella catastale
Come si trovano foglio e particella di un immobile?
Foglio e particella vigenti si leggono nella visura catastale attuale, gratuita online (0 €) sul portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. Per l'anatomia dei dati vedi la guida a foglio, particella e subalterno.
Cosa significa particella soppressa nella visura?
No, una particella soppressa non è sparita: l'identificativo è stato sostituito da uno o più nuovi numeri dopo un frazionamento, una fusione, un tipo mappale o una bonifica. La visura storica per immobile indica le particelle derivate.
Perché foglio e particella del rogito non corrispondono alla visura?
Dipende dalla data dell'atto: di solito foglio e particella del rogito non corrispondono perché dopo la stipula c'è stata una variazione catastale, più raramente perché l'atto conteneva un errore materiale. Nel secondo caso serve un atto di conferma notarile (art. 29 c. 1-ter, L. 52/1985).
Cosa vuol dire Ente Urbano nel catasto terreni?
Ente Urbano, codice 282, è la destinazione che il Catasto Terreni assegna alla particella su cui sorge un fabbricato censito al Catasto Fabbricati. Intestatari e rendita sono nella visura fabbricati.
Come si correggono foglio e particella sbagliati in catasto nel 2026?
Dal 1° gennaio 2026 foglio e particella errati in banca dati si correggono con l'istanza di rettifica dati catastali nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, perché il «Contact center» è dismesso. In alternativa resta il Modello 9T allo sportello, per posta o PEC.
Si può vedere la visura storica per foglio e particella senza essere proprietari?
Sì: dal 1° gennaio 2025 la visura storica per immobile è gratuita online anche per chi non è intestatario, cercando per foglio e particella. Per i non titolari restano escluse la storica per soggetto e le planimetrie.
Quanto costa la visura catastale con Pro-Aiuto?
Il prezzo dipende dal prodotto scelto ed è sempre mostrato prima dell'acquisto: Pro-Aiuto è un servizio in abbonamento con periodo di prova a pagamento e rinnovo automatico. Si disdice in qualsiasi momento da dashboard, chat o email, con recesso di 14 giorni.
- Visura catastale per professionisti — categoria, classe e rendita campo per campo.
- Estratto di mappa catastale — i quattro canali 2026 su costo e tempo.
- Sezione urbana catastale — dove leggerla per evitare identificativi «sbagliati».
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate – Visura catastale online | Agenzia delle Entrate – Correzione dati catastali | Agenzia delle Entrate – Risoluzione n. 20/E del 18 aprile 2024 | Normattiva – Art. 29 L. 52/1985 | Gazzetta Ufficiale – D.L. 78/2010
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.