pro-aiuto.com
Pubblicato il 2 settembre 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: particelle catastali
La particella catastale identifica in modo univoco un immobile tramite 3 dati in sequenza — Foglio, Particella (detta anche mappale) ed eventuale Subalterno — all'interno di un Comune; dal 1° gennaio 2025 la consultazione online è gratuita per tutti (D.Lgs. 139/2024). È la porzione continua di terreno o di fabbricato che il Catasto censisce come unità elementare del territorio.
- Foglio: la porzione di territorio comunale sulla mappa catastale.
- Particella/mappale: il terreno o il fabbricato dentro il foglio.
- Subalterno: la singola unità immobiliare sulla particella (assente per gli immobili unici).
- Dove: Geoportale e area riservata dell'Agenzia delle Entrate, oppure intermediario professionale.
Richiedi la Visura Catastale →
dati ufficiali · online
Cosa sono le particelle catastali
La particella catastale è una porzione continua di terreno o di fabbricato, situata in un medesimo Comune, appartenente allo stesso possessore e caratterizzata dalla medesima qualità o destinazione. È l'unità elementare con cui l'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, censisce e identifica ogni immobile del territorio nazionale ai fini fiscali e giuridici.
Per la definizione tecnica di immobile, categoria, classe e rendita che poggia su questa unità di base rimandiamo alla guida alla lettura della visura catastale; qui ci concentriamo esclusivamente sui dati identificativi — foglio, particella e subalterno — e su come distinguerli senza errori.
Foglio, particella e subalterno: la gerarchia dei dati identificativi
Foglio, particella e subalterno sono tre livelli gerarchici che, insieme al Comune (ed eventuale sezione), formano la "targa" univoca di ogni unità immobiliare urbana. Il foglio è la maglia più larga, la particella individua il terreno o il fabbricato al suo interno, il subalterno scende alla singola unità. Solo la loro combinazione identifica l'immobile in modo non ambiguo.
| Dato | Cosa identifica | Dove si legge in visura | Quando è assente |
|---|---|---|---|
| Sezione | Suddivisione interna del Comune (censuaria o urbana), presente solo in alcuni Comuni | Prima del foglio, come sigla | Comuni senza sezioni |
| Foglio | La porzione di territorio comunale corrispondente a una tavola della mappa catastale | Primo numero della sequenza identificativa | Mai (sempre presente) |
| Particella (mappale) | Il singolo terreno o fabbricato all'interno del foglio | Secondo numero, dopo il foglio | Mai (sempre presente) |
| Subalterno | La singola unità immobiliare (appartamento, box, cantina) sulla stessa particella | Voce "Sub", dopo la particella | Immobili unici (es. villetta) e terreni |
Un esempio: Foglio 35, Particella 128, Sub 5 indica la quinta unità immobiliare censita sulla particella 128 del foglio 35. Nella visura per soggetto il subalterno compare accanto a foglio e particella nell'elenco degli immobili intestati; nella visura storica riappare a ogni variazione (frazionamento, fusione, cambio di intestazione) registrata nel tempo.
Particella o mappale: perché due nomi per lo stesso dato
Particella e mappale indicano lo stesso identificativo: la porzione di terreno o fabbricato numerata nella mappa catastale. La differenza è di contesto d'uso, non di sostanza. Il termine "particella" è quello ufficiale dei documenti e delle visure; "mappale" deriva dalla rappresentazione grafica ed è più frequente negli estratti di mappa, nelle pratiche tecniche e nel linguaggio comune.
Storicamente "particella" è l'unità del Catasto Terreni e "mappale" ricorre nel Catasto Fabbricati, ma oggi i due termini sono di fatto sinonimi: consultando una visura troverai quasi sempre "particella", mentre in un estratto di mappa o nel parlato di geometri e notai sentirai "mappale". Ai fini dell'identificazione dell'immobile il numero è lo stesso.
Devi verificare i dati identificativi di un immobile?
Ottieni la visura catastale ufficiale con foglio, particella, subalterno, intestatari e rendita, in formato PDF e fatturabile per il fascicolo del cliente.
- Visura Catastale — dati identificativi, intestatari e rendita dell'immobile
- Catalogo servizi — visure e report ufficiali per professionisti
rendita e intestatarireport in PDFfatturabile
Richiedi la Visura Catastale →
dati ufficiali · online
Dove trovare i dati identificativi
I dati identificativi di un immobile si trovano gratuitamente online sui portali dell'Agenzia delle Entrate: il Geoportale Cartografico Catastale per la sola visualizzazione della particella sulla mappa, e la consultazione in area riservata per foglio, particella e subalterno completi. Dal 1° gennaio 2025 la consultazione telematica è gratuita anche per immobili non di proprietà (D.Lgs. 139/2024).
| Canale | Costo | Tempo | Cosa restituisce |
|---|---|---|---|
| Geoportale Cartografico Catastale (AdE) | Gratuito | Immediato | Solo ricerca e visualizzazione della particella sulla mappa del Catasto Terreni (nessun dato censuario) |
| Consultazione online area riservata (AdE, SPID/CIE/CNS) | Gratuito (esente da tributi) | Immediato self-service | Visura completa: foglio, particella, subalterno, intestatari, rendita |
| Intermediario professionale (Pro-Aiuto) | A pagamento, fatturabile | In giornata, senza SPID personale | Visura catastale ufficiale in PDF, pronta per il fascicolo |
Se non conosci ancora i dati identificativi ma hai l'indirizzo o l'intestatario, la strada più diretta è la consultazione per immobile o per soggetto nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate:
- Accedere all'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
- Aprire la sezione "Consultazione dati catastali" e scegliere la ricerca per immobile (indirizzo) o per soggetto (intestatario).
- Leggere foglio, particella e subalterno nell'elenco degli immobili restituito e scaricare la visura.
Procedura verificata il 2 settembre 2026 sul portale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.
Casi particolari: particelle graffate e immobili senza subalterno
La lettura dei dati identificativi si complica in due situazioni ricorrenti che le guide generiche trascurano: le particelle graffate e gli immobili privi di subalterno. Riconoscerle evita errori nella redazione di atti, dichiarazioni di successione e verifiche di due diligence.
Particelle graffate
Un immobile graffato è un'unità a cui corrispondono più particelle (o una particella e un subalterno) unite dal segno grafico della "graffa" sulla mappa, con un'unica rendita. È il caso tipico dell'abitazione con giardino o corte esclusiva: il fabbricato ha il suo mappale e subalterno, l'area scoperta annessa è priva di rendita autonoma e viene "graffata" alla principale. In visura compaiono quindi due o più dati identificativi per lo stesso immobile: vanno riportati entrambi negli atti, perché il diritto reale si estende all'intera superficie graffata.
Immobili senza subalterno
Un immobile può legittimamente non avere subalterno: accade per le unità uniche, come la villetta singola non suddivisa, dove il Catasto identifica il bene con il solo foglio e particella. L'assenza del subalterno non è un errore né una difformità: significa che sulla particella insiste una sola unità immobiliare. Va invece indagata se l'immobile è stato oggetto di frazionamento o cambio d'uso non ancora aggiornato in Catasto.
Un dato identificativo poco chiaro sul fascicolo?
Dalla particella graffata all'immobile senza subalterno: la visura catastale ufficiale riporta l'intera sequenza identificativa aggiornata, così controlli il dato prima di firmare o depositare.
- Visura Catastale — foglio, particella, subalterno e rendita ufficiali
- Catalogo servizi — l'intera gamma di visure e report per lo studio
rendita e intestatarireport in PDFfatturabile
Richiedi la Visura Catastale →
dati ufficiali · online
Domande frequenti sulle particelle catastali
Cosa sono le particelle catastali?
La particella catastale è la porzione continua di terreno o di fabbricato che il Catasto identifica in modo univoco all'interno di un Comune. È l'unità elementare del sistema catastale e serve a individuare l'immobile per fini fiscali (IMU, reddito dominicale) e giuridici (atti, successioni).
Che differenza c'è tra particella e mappale?
No, non c'è differenza sostanziale: particella e mappale sono lo stesso dato identificativo, cambia solo il contesto d'uso. "Particella" è il termine ufficiale delle visure e dei documenti; "mappale" deriva dalla mappa e ricorre negli estratti cartografici e nel linguaggio tecnico. Il numero che identifica l'immobile è identico.
Qual è la differenza tra particella e subalterno?
La particella individua il terreno o il fabbricato all'interno del foglio, mentre il subalterno scende alla singola unità immobiliare sulla stessa particella (un appartamento, un box, una cantina). Su una particella con più unità ogni unità ha un proprio subalterno; sugli immobili unici il subalterno è assente.
Come si fa a vedere le particelle catastali?
Le particelle si visualizzano gratuitamente sul Geoportale Cartografico Catastale dell'Agenzia delle Entrate per la sola mappa, o nell'area riservata (SPID/CIE/CNS) per i dati completi. Per una visura catastale ufficiale in PDF, pronta per il fascicolo, è disponibile anche il canale intermediato.
Come faccio a sapere a chi appartiene una particella catastale?
Sì, si può sapere: l'intestatario di una particella si ricava dalla visura catastale per immobile, che riporta i titolari e i relativi diritti reali. Basta indicare Comune, foglio e particella nella consultazione dell'Agenzia delle Entrate; il servizio è gratuito per i cittadini anche per immobili non di proprietà (D.Lgs. 139/2024).
Cosa sono le particelle graffate?
Le particelle graffate sono più particelle (o una particella e un subalterno) unite dal segno della "graffa" sulla mappa e trattate come un unico immobile con un'unica rendita. Il caso tipico è l'abitazione con corte o giardino esclusivo: l'area scoperta, priva di rendita autonoma, è graffata al fabbricato principale.
La consultazione delle particelle catastali è gratuita?
Sì, dal 1° gennaio 2025 la consultazione telematica delle banche dati catastali è gratuita per i cittadini, anche per gli immobili non di proprietà (D.Lgs. 139/2024). Restano a pagamento solo i canali professionali e i servizi intermediati, scelti per rapidità, fatturabilità e assenza di SPID personale.
Perché nella mia visura manca il subalterno?
No, non è un errore: il subalterno manca quando sulla particella insiste una sola unità immobiliare, come nella villetta singola, o per i terreni: in questi casi foglio e particella bastano a identificare il bene. L'assenza va però verificata se l'immobile ha subito frazionamenti o cambi d'uso non ancora aggiornati in Catasto.
- Come leggere e correggere le mappe catastali — decodificare la simbologia del foglio di mappa e gestire le discordanze con lo stato di fatto.
- L'elaborato planimetrico e i subalterni — il disegno d'insieme del fabbricato che assegna e ordina i subalterni delle singole unità.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Come leggere la visura catastale | Agenzia delle Entrate — Geoportale Cartografico Catastale | RNDT — Particelle catastali (INSPIRE) | Normattiva — D.Lgs. 139/2024
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.