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Pubblicato il 9 giugno 2026 · Aggiornato il .
🔍 In sintesi: visura catastale e fiscalità immobiliare 2026
La rendita catastale — dato leggibile direttamente dalla visura catastale — è la base imponibile per i redditi fondiari da fabbricati ai sensi degli artt. 25-26 e 37 del TUIR (D.P.R. 917/1986). Rivalutata del 5%, determina l'imponibile IRPEF nel Quadro B del Modello 730/2026 o del Modello Redditi PF. Per gli immobili non locati soggetti a IMU, l'effetto sostitutivo previsto dall'art. 8 del D.Lgs. 23/2011 azzera l'IRPEF: la rendita va dichiarata ma non tassata. La cedolare secca (D.Lgs. 23/2011) si applica solo alle categorie catastali abitative A (esclusa A/10) e sostituisce IRPEF, registro e bollo.
- Rendita catastale nel 730: inserita non rivalutata nel Quadro B — il CAF/software applica il +5% in fase di liquidazione.
- Effetto sostitutivo IMU-IRPEF: per immobili secondari non locati soggetti a IMU, IRPEF = 0 (art. 8 D.Lgs. 23/2011).
- Cedolare secca 2026: 21% canone libero | 10% canone concordato (aree alta tensione abitativa, art. 3 D.Lgs. 23/2011).
- Abitazione principale: deduzione integrale dalla rendita catastale rivalutata, IRPEF nulla (art. 10 c. 3-bis TUIR).
- Riforma catasto 2026: la nuova "rendita ulteriore" è a scopo informativo — nessun effetto fiscale (L. 160/2019, art. 1 cc. 162-168).
- Strumento di partenza: la visura catastale è il documento-fonte per verificare rendita, categoria, dati identificativi e intestatari prima di ogni compilazione.
Cosa leggere nella visura catastale prima di compilare il 730
Prima di aprire il Modello 730 o il Modello Redditi Persone Fisiche, il professionista deve verificare quattro campi nella visura catastale del proprio cliente — o dell'immobile in esame. L'Agenzia delle Entrate — Direzione Centrale Catasto e Cartografia (AdE), gestore della banca dati catastale ai sensi del D.P.R. 650/1972, mette a disposizione le visure catastali tramite il portale SISTER e, dal 1° gennaio 2025, tramite accesso gratuito con SPID/CIE per i titolari di diritti reali.
I quattro campi da leggere prima della dichiarazione:
- Rendita catastale — importo in euro, attribuito per categoria e classe secondo le tariffe d'estimo D.P.R. 138/1998. È la base imponibile IRPEF per i redditi fondiari da fabbricati (art. 37 TUIR). Va inserita non rivalutata nel Quadro B: il software di compilazione o il CAF applica autonomamente il +5%.
- Categoria catastale — determina se l'immobile è soggetto a cedolare secca (solo cat. A, esclusa A/10), a IMU ordinaria o a regimi speciali (B, C, D, E). Una categoria errata o non aggiornata può far scattare l'obbligo di variazione catastale con DOCFA.
- Dati identificativi (Comune, foglio, mappale/particella, subalterno) — necessari per il Quadro B, rigo per rigo, e per l'incrocio con i dati del 730 precompilato.
- Intestatari e quota di possesso — la quota va rapportata al periodo di possesso annuale (es. 50% quota × 365 giorni = imponibile pieno per la quota). In caso di comproprietà, ogni proprietario dichiara la propria quota nel proprio 730.
Per una lettura completa della visura catastale campo per campo — categorie, classi, consistenza e dati identificativi — si rimanda alla guida completa alla visura catastale per professionisti.
Redditi fondiari nel 730/2026: come si usa la rendita catastale nel Quadro B
Il regime dei redditi fondiari da fabbricati è disciplinato dagli artt. 36-37 del TUIR (D.P.R. 917/1986). Per i fabbricati urbani a uso abitativo o strumentale, la base imponibile IRPEF è determinata dalla rendita catastale rivalutata del 5% ai sensi dell'art. 52 TUIR, salvo le deroghe illustrate nelle sezioni successive.
Workflow di compilazione del Quadro B per il professionista
- Acquisire la visura catastale aggiornata dell'immobile (o degli immobili) tramite il portale SISTER o tramite Pro-Aiuto — Visura Catastale.
- Trasferire i dati identificativi (comune, foglio, particella/mappale, subalterno) nel rigo corrispondente del Quadro B.
- Indicare la rendita catastale non rivalutata nel campo "rendita catastale" del Quadro B — il software applica automaticamente il +5%.
- Selezionare il codice utilizzo corretto (1 = abitazione principale; 2 = uso diretto non principale; 3 = immobile locato a canone libero; 4 = immobile locato a canone concordato; 8 = immobile non locato, area con aliquota IMU; 9 = uso gratuito a parenti; 11 = affitto breve con cedolare).
- Verificare l'effetto sostitutivo IMU-IRPEF: se l'immobile è soggetto a IMU e non è locato, il campo IRPEF è escluso (codice 8/9 — si veda la sezione dedicata).
- Indicare quota di possesso (percentuale) e giorni di possesso nell'anno.
- In caso di cedolare secca, compilare la sezione dedicata con aliquota e canone percepito (si veda la sezione dedicata).
| Tipo di immobile | Codice utilizzo Quadro B | Base imponibile IRPEF | Rif. normativo |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale (e pertinenze) | 1 | Rendita rivalutata — deduzione integrale (IRPEF = 0) | Art. 10 c. 3-bis TUIR |
| Immobile uso diretto non principale | 2 | Rendita catastale × 1,05 × 1,333 (maggiorazione 1/3) | Art. 37 c. 1 TUIR |
| Immobile non locato soggetto a IMU (secondario) | 8 | IRPEF = 0 (effetto sostitutivo IMU) | Art. 8 D.Lgs. 23/2011 |
| Immobile locato a canone libero (regime ordinario) | 3 | Maggiore tra rendita rivalutata e canone ridotto al 95% | Art. 37 c. 4-bis TUIR |
| Immobile locato a canone libero (cedolare secca) | 3 + cedolare | 21% sul canone annuo lordo | Art. 3 D.Lgs. 23/2011 |
| Immobile locato a canone concordato (cedolare secca) | 4 + cedolare | 10% sul canone annuo lordo | Art. 3 c. 2 D.Lgs. 23/2011 |
| Affitti brevi (cedolare secca) | 11 | 21% sul canone (26% per quarto e successivi immobili gestiti tramite portali) | Art. 4 D.L. 50/2017, mod. L. 213/2023 |
Effetto sostitutivo IMU-IRPEF: quando la rendita catastale non va in dichiarazione
L'art. 8, comma 1, del D.Lgs. 23/2011 (federalismo municipale) ha introdotto l'effetto sostitutivo: per gli immobili non locati (né affittati né concessi in uso gratuito rilevante) soggetti a IMU, il pagamento dell'IMU sostituisce integralmente l'IRPEF e le addizionali sui redditi fondiari. In pratica, la rendita catastale va comunque indicata nel Quadro B (il dichiarante non la "tralascia"), ma il dato non produce imposta IRPEF — il codice utilizzo 8 o 9 segnala al software che l'IMU ha già adempiuto all'onere fiscale.
Quali immobili rientrano nell'effetto sostitutivo
Rientrano nella regola dell'art. 8 D.Lgs. 23/2011:
- Seconde case non locate (es. casa al mare o in montagna di proprietà, non affittata)
- Immobili strumentali C/2, C/6, C/7 (box, magazzini, cantine) non locati
- Immobili commerciali di categoria D non locati
- Immobili concessi in comodato d'uso gratuito a familiare di primo grado (solo se il comune ha deliberato la riduzione IMU al 50% — in tal caso l'effetto sostitutivo si applica alla quota imponibile IMU residua)
Cosa NON rientra nell'effetto sostitutivo
- Abitazione principale (esente IMU per cat. A, escluse A/1, A/8, A/9): il reddito fondiario è comunque dichiarato ma dedotto integralmente (art. 10 c. 3-bis TUIR), quindi IRPEF = 0 per via diversa
- Immobili non soggetti a IMU (es. unità di cat. A/1, A/8, A/9 adibite ad abitazione principale, esenti per delibera): in questi casi, in assenza dell'effetto sostitutivo, il reddito fondiario è imponibile IRPEF con la formula rendita × 1,05 × 1,333
- Immobili locati: l'IRPEF (o cedolare secca) si calcola sempre sul canone percepito se superiore alla rendita rivalutata
🔍 Controlla la rendita catastale prima della dichiarazione
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Cedolare secca e categorie catastali: quando il dato catastale determina il regime e l'aliquota
La cedolare secca è un regime facoltativo di imposta sostitutiva introdotto dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 (D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23). Sostituisce IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto di locazione. La scelta del regime — ordinario vs cedolare — dipende in parte dal dato catastale.
Compatibilità con le categorie catastali
La cedolare secca è applicabile esclusivamente alle unità immobiliari a uso abitativo (art. 3, c. 1 D.Lgs. 23/2011): in pratica solo le categorie catastali del gruppo A, con esclusione della categoria A/10 (uffici e studi privati). Non si applica a:
- Categoria C (negozi, box, cantine, magazzini)
- Categoria B (collegi, ospizi, scuole private)
- Categoria D (alberghi, capannoni, opifici)
- Categoria E (stazioni, edifici speciali)
- Categoria A/10 (studi professionali)
Aliquote 2026 e canone concordato
Le aliquote della cedolare secca vigenti nel 2026 ai sensi dell'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 sono:
| Tipo di contratto | Aliquota cedolare secca 2026 | Condizione | Rif. normativo |
|---|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% | Qualsiasi comune | Art. 3, D.Lgs. 23/2011 |
| Canone concordato (3+2) | 10% | Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE) o con carenza di alloggi | Art. 3 c. 2, D.Lgs. 23/2011 |
| Affitti brevi (1° immobile) | 21% | Massimo 4 contratti/anno per lo stesso immobile | Art. 4 D.L. 50/2017 |
| Affitti brevi (4° immobile e oltre, tramite portali) | 26% | Quarto e successivi immobili gestiti tramite portali telematici | Art. 4 D.L. 50/2017, mod. L. 213/2023 |
Il canone concordato (3+2) richiede che il contratto sia stipulato secondo gli accordi territoriali tra associazioni di categoria (art. 2 c. 3 L. 431/1998). Il professionista deve verificare che il Comune di ubicazione dell'immobile sia incluso nei comuni ad alta tensione abitativa (elenco CIPE aggiornato) — dato non leggibile dalla visura catastale ma da incrociare con i dati del contratto.
Base imponibile cedolare secca: canone vs rendita
Nella cedolare secca la base imponibile è il canone annuo lordo percepito — non la rendita catastale. Tuttavia la rendita catastale entra in gioco come confronto quando si opera in regime ordinario IRPEF: in questo caso l'imponibile è il maggiore tra canone ridotto al 95% e rendita catastale rivalutata del 5% (art. 37 c. 4-bis TUIR). Questo confronto è spesso trascurato dai contribuenti in autocompilazione — i professionisti devono sempre eseguire la verifica.
Errori comuni nella dichiarazione: tabella e come evitarli
La tabella seguente raccoglie gli errori più frequenti che i professionisti riscontrano in sede di verifica del 730 dei clienti immobiliari, con la fonte normativa e la correzione da applicare.
| Errore frequente | Conseguenza | Correzione | Rif. normativo |
|---|---|---|---|
| Rendita catastale inserita già rivalutata (+5%) nel Quadro B | Imposta IRPEF sovrastimata; possibile rimborso non richiesto | Inserire la rendita catastale grezza come da visura; lasciare la rivalutazione al software | Art. 52 TUIR |
| Codice utilizzo 8 applicato a immobile NON soggetto a IMU | Mancata dichiarazione del reddito fondiario imponibile; rischio accertamento | Verificare delibera IMU comunale; se l'immobile è esente IMU per motivo non contemplato dall'art. 8 D.Lgs. 23/2011, applicare codice 2 con maggiorazione 1/3 | Art. 8 D.Lgs. 23/2011; art. 37 TUIR |
| Cedolare secca applicata a cat. A/10 (ufficio/studio) | Regime non valido; accertamento IRPEF + sanzioni | Verificare categoria catastale da visura; A/10 è esclusa dalla cedolare secca | Art. 3 c. 1 D.Lgs. 23/2011 |
| Dati identificativi catastali errati (foglio/particella/subalterno) | Dichiarazione non abbinabile all'immobile nei sistemi AdE; blocco rimborsi o avvisi bonari | Acquisire visura catastale aggiornata prima della compilazione e copiare i dati direttamente | D.P.R. 917/1986, art. 37 |
| Quota di possesso non aggiornata dopo atto di compravendita o successione infrannuale | Imponibile calcolato sull'intera rendita anziché sulla quota e sui giorni effettivi | Incrociare visura catastale con atto notarile; calcolare giorni di possesso pro-quota | Art. 36 TUIR — il reddito si proporziona a quota e periodo |
| Omessa dichiarazione variazione catastale eseguita in corso d'anno | Sanzione da €1.032 a €8.264 per omessa dichiarazione (art. 31 R.D.L. 652/1939, mod. L. 160/2019) | Verificare eventuali DOCFA depositati; aggiornare rendita catastale nella dichiarazione successiva | Art. 31 R.D.L. 652/1939; L. 160/2019 |
Riforma catasto 2026: la rendita ulteriore e i suoi (non) effetti fiscali
La riforma del catasto prevista dalla L. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), art. 1, commi 162-168, ha introdotto il concetto di rendita ulteriore: un secondo valore patrimoniale e reddituale degli immobili, calcolato con criteri aggiornati che tengono conto dei valori di mercato (m² invece dei vani per le cat. A). Il decreto attuativo, in fase di completamento nel 2026, prevede che ogni immobile avrà affiancata alla rendita catastale tradizionale una "rendita ulteriore" più vicina al valore di mercato.
Sul fronte pratico, la riforma introduce strumenti aggiornati per identificare gli immobili non censiti o con categoria non corrispondente all'uso effettivo. Questo comporta un aumento dei controlli incrociati tra catasto e dichiarativo: le visure catastali e le planimetrie diventeranno documenti di controllo più frequentemente richiesti dall'AdE in sede di verifica. Per i professionisti, mantenere le visure catastali aggiornate per i propri clienti — e verificare che le categorie catastali corrispondano all'uso effettivo degli immobili — diventa una misura preventiva di compliance.
Per i casi in cui la categoria catastale risulta non corrispondente all'uso effettivo e sia necessaria una variazione, si rimanda alla guida Variazione catastale 2026: quando è obbligatoria e come presentare il DOCFA.
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Domande frequenti sulla visura catastale e la dichiarazione dei redditi
La rendita catastale va inserita rivalutata o non rivalutata nel Quadro B del 730?
Va inserita non rivalutata, cioè con il valore esatto riportato nella visura catastale. La rivalutazione del 5% prevista dall'art. 52 TUIR (D.P.R. 917/1986) è applicata automaticamente dal software di compilazione o dal CAF al momento del calcolo dell'imposta. Inserire la rendita già rivalutata è un errore frequente che produce un'imposta IRPEF superiore al dovuto.
Se ho pagato l'IMU sulla seconda casa, devo comunque dichiarare la rendita catastale nel 730?
Sì, la rendita catastale va comunque indicata nel Quadro B (non va omessa), ma non produce IRPEF grazie all'effetto sostitutivo dell'art. 8 D.Lgs. 23/2011: per gli immobili non locati soggetti a IMU il pagamento dell'IMU sostituisce integralmente l'IRPEF sui redditi fondiari. Si usa il codice utilizzo 8 o 9 a seconda del caso.
La cedolare secca si può applicare a tutti i tipi di immobile?
No, la cedolare secca (D.Lgs. 23/2011, art. 3) si applica esclusivamente alle unità immobiliari a uso abitativo, ovvero le categorie catastali del gruppo A con esclusione di A/10 (uffici e studi privati). Non è applicabile a immobili di categoria B, C, D o E. La verifica della categoria catastale tramite visura è quindi il primo passo prima di scegliere il regime fiscale.
Qual è la differenza tra rendita catastale e valore catastale ai fini fiscali?
La rendita catastale è il reddito annuo teorico dell'immobile, usato come base per l'IRPEF sui redditi fondiari (art. 37 TUIR). Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita rivalutata del 5% per il coefficiente catastale della categoria (es. 115,5 per le cat. A abitazioni non di lusso, 126 per cat. B, 63 per cat. C/1) ed è usato come base imponibile per IMU, imposta di registro, ipotecaria, catastale e successioni.
La riforma catasto 2026 cambia la rendita catastale da usare nel 730?
No, la riforma catasto (L. 160/2019, art. 1 cc. 162-168) introduce una rendita ulteriore a scopo informativo, ma l'art. 1 c. 168 della stessa legge esclude espressamente qualsiasi effetto fiscale per le nuove rendite. Nel 730/2026 si continua a utilizzare la rendita catastale tradizionale riportata sulla visura catastale.
Un immobile A/10 affittato come ufficio può beneficiare della cedolare secca?
No, la categoria catastale A/10 (uffici e studi privati) è esplicitamente esclusa dal regime della cedolare secca ai sensi dell'art. 3 c. 1 D.Lgs. 23/2011. Se il cliente applica la cedolare secca a un immobile A/10, il regime è irregolare e l'AdE può procedere con accertamento IRPEF ordinario più sanzioni. La verifica della categoria sulla visura catastale è indispensabile prima della scelta del regime.
Come si calcola l'IRPEF su un immobile secondario non affittato e non soggetto a IMU?
Si calcola applicando la formula rendita catastale x 1,05 x 1,333 ai sensi dell'art. 37 c. 1 TUIR: la rendita catastale viene prima rivalutata del 5% e poi maggiorata di un terzo. Questo importo concorre al reddito complessivo IRPEF del contribuente e viene tassato con le aliquote progressive IRPEF. L'effetto sostitutivo IMU-IRPEF non si applica perché l'immobile non è soggetto a IMU.
Dove si trova la rendita catastale da inserire nel 730?
La rendita catastale si trova nella visura catastale dell'immobile, disponibile gratuitamente con SPID/CIE sul portale dell'Agenzia delle Entrate (SISTER) oppure richiedibile tramite piattaforme professionali come Pro-Aiuto. Il dato compare nella sezione classamento della visura, come rendita catastale in euro, e va inserito nel Quadro B del 730 senza alcuna rivalutazione.
Cosa succede se la rendita catastale nel 730 precompilato è diversa da quella nella visura?
Se c'è discrepanza tra la rendita nel 730 precompilato e quella nella visura catastale (ad es. per una variazione catastale recente non ancora allineata nei sistemi fiscali), il professionista deve correggere il dato aggiornandolo con quello della visura catastale e allegare documentazione giustificativa. Non correggere la discrepanza può generare avvisi bonari automatici dall'AdE in sede di liquidazione del modello 730.
- Visura Catastale 2026: guida completa per professionisti — rendita, categorie catastali e dati identificativi
- Calcolo del valore catastale 2026: moltiplicatori per categoria e applicazioni IMU, registro, successione
- Variazione catastale 2026: quando è obbligatoria e come presentare il DOCFA
- Contestazione rendita catastale 2026: autotutela, ricorso CTG e workflow operativo
Fonti ufficiali / Official sources:Agenzia delle Entrate — Visura catastale professionisti | AdE — Dichiarazione precompilata: fabbricati | TUIR — D.P.R. 917/1986 (Normattiva) | D.Lgs. 23/2011 — Federalismo municipale (Normattiva)
Articolo aggiornato a / Article updated: .Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente.Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.