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Pubblicato il 9 maggio 2026 · Aggiornato il .
🔍 In sintesi: come ottenere la visura catastale online
La visura catastale si richiede gratuitamente sul portale dell'Agenzia delle Entrate tramite SPID, CIE o CNS. Dal 1° gennaio 2025 il servizio è gratuito per tutti — anche per immobili di terzi. I professionisti possono accedere anche tramite SISTER con convenzione dedicata.
- Canale gratuito: Agenzia delle Entrate online — accesso con SPID, CIE o CNS, PDF in pochi minuti.
- Tipi disponibili: visura per soggetto (tutti gli immobili di un intestatario) e visura per immobile (dati di una singola unità).
- Novità 2025: D.Lgs. 139/2024 ha abolito i tributi per le consultazioni online di cittadini e professionisti.
- SISTER per professionisti: canale telematico avanzato per avvocati, notai, commercialisti — richiede convenzione con l'Agenzia.
- Servizi privati: disponibili a partire da ~3,80 € per chi non ha SPID o necessita di consegna immediata via email.
- Territorio: copertura nazionale — escluse province autonome di Trento e Bolzano (catasto provinciale autonomo).
Cos'è la visura catastale e cosa contiene
La visura catastale è il documento ufficiale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate — Catasto che riporta tutti i dati identificativi e fiscali di un'unità immobiliare o di un terreno iscritto nei registri catastali italiani. Non si tratta di un atto notarile e non prova il diritto di proprietà, ma è il punto di partenza obbligatorio per qualsiasi verifica amministrativa su un immobile.
I principali dati contenuti in una visura catastale sono:
- Dati identificativi: Comune, sezione urbana, foglio, particella, subalterno.
- Categoria catastale: A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (immobili commerciali), D/E (speciali/industriali), F (in costruzione o non censiti).
- Classe e consistenza: parametri che determinano la dimensione fiscale dell'immobile (vani, mq o kW a seconda della categoria).
- Rendita catastale: valore convenzionale da cui derivano IMU, TASI, imposte di registro e successione.
- Intestatari: nome, cognome, codice fiscale e quota di possesso di tutti i titolari censiti al catasto.
- Indirizzi e piano: indirizzo, piano, interno (per fabbricati) o confini della particella (per terreni).
I canali ufficiali per richiedere la visura catastale online nel 2026
Esistono tre canali ufficiali, con diverse modalità di accesso e costi aggiornati alla normativa vigente (D.Lgs. 139/2024):
| Canale | Chi può usarlo | Costo 2026 | Credenziali richieste | Tempi |
|---|---|---|---|---|
| Consultazione personale online (Agenzia Entrate) | Tutti i cittadini — anche per immobili di terzi dal 1/1/2025 | Gratuito | SPID, CIE o CNS | Immediato |
| Visura catastale telematica (con tributo) | Cittadini, professionisti, imprese — per visure storiche o particelle speciali | ~1,82 € a visura (tributo speciale catastale ridotto del 10% + quota fissa) | SPID, CIE, CNS o Entratel/Fisconline | Immediato — PDF scaricabile |
| SISTER — canale professionisti | Professionisti con convenzione (avvocati, notai, commercialisti, banche) | Tariffe convenzionate — aboliti contributi annuali dal 1/1/2025 | Convenzione Agenzia Entrate + credenziali SISTER | Immediato |
| Sportello fisico (Ufficio Provinciale Territorio) | Tutti — senza necessità di identità digitale | Tributo speciale catastale (circa 1,82–2,58 € per visura) | Documento d'identità | Stesso giorno |
Come richiedere la visura catastale gratis sul portale Agenzia delle Entrate
Questo è il canale più rapido per privati e professionisti che dispongono di un'identità digitale. La procedura è completamente gratuita grazie alla riforma introdotta dal D.Lgs. 139/2024.
Passaggio 1 — Accedere al portale
Collegati a agenziaentrate.gov.it e clicca su Accedi in alto a destra. Scegli il metodo di autenticazione:
- SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) — tramite il proprio gestore (Poste Italiane, TIM, Aruba, ecc.)
- CIE (Carta d'Identità Elettronica) — con app CieID o lettore NFC
- CNS (Carta Nazionale dei Servizi) — tessera sanitaria con chip e lettore di smart card
Passaggio 2 — Raggiungere la sezione Catasto
Una volta autenticato, nella tua area riservata vai su Servizi → Servizi Catastali → Consultazione dati catastali. In alternativa, utilizza il percorso: Servizi ipotecari e catastali → Consultazioni personali.
Passaggio 3 — Scegliere il tipo di visura
Hai due tipologie principali a disposizione:
- Visura per soggetto: inserisci il codice fiscale (o dati anagrafici) dell'intestatario. Il sistema restituisce l'elenco completo di tutti gli immobili censiti a suo nome su tutto il territorio nazionale.
- Visura per immobile: inserisci i dati catastali dell'unità (Comune, sezione urbana, foglio, particella, subalterno). Ottieni i dati di quella specifica unità — intestatari, rendita, categoria, consistenza.
Passaggio 4 — Scaricare il PDF
Dopo aver completato la ricerca, il sistema genera la visura in formato PDF scaricabile immediatamente. Il documento è valido ai fini amministrativi e riporta la data di produzione e il sigillo digitale dell'Agenzia delle Entrate.
Come accedere a SISTER: il canale telematico per professionisti
SISTER (Sistema Informativo del Territorio) è la piattaforma professionale dell'Agenzia delle Entrate che consente l'accesso alle banche dati catastali e ipotecarie in modalità avanzata. È la scelta preferita da avvocati, notai, commercialisti, geometri e istituti bancari per il volume e la complessità delle loro ricerche.
Come attivare l'accesso a SISTER
Come attivare l'accesso a SISTER
- Stipulare una convenzione con l'Agenzia delle Entrate — il contratto definisce il tipo di utenza (Istituzione, Professionista, Privato) e le modalità di pagamento.
- Richiedere le credenziali tramite il modulo disponibile sul portale agenziaentrate.gov.it nella sezione SISTER — Adesione ai servizi Sister.
- Accedere al portale Sister con le credenziali ricevute e selezionare il tipo di consultazione (visura catastale, planimetria, ispezione ipotecaria).
Dalla riforma del D.Lgs. 139/2024 (in vigore dal 1° gennaio 2025), i contributi fissi annuali per gli utenti convenzionati SISTER sono stati aboliti. Si pagano solo i tributi speciali per le visure storiche o le tipologie di documento non incluse nella consultazione gratuita.
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Se non disponi di SPID/CIE o preferisci delegare la ricerca, Pro-Aiuto consegna la visura catastale ufficiale via email in pochi minuti — senza code, senza configurazioni tecniche.
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- Guida professionale alla visura catastale — come leggere rendita, categorie e dati tecnici
Visura catastale tramite servizi privati online: quando conviene
I servizi privati accreditati (come Pro-Aiuto) si affiancano al canale gratuito ufficiale quando:
- Non si dispone di SPID, CIE o CNS attivi.
- Si necessita di una visura con marca temporale certificata per atti notarili o procedure legali.
- Si devono richiedere più visure in serie (due diligence su portafogli immobiliari) senza dover accedere manualmente per ogni immobile.
- Si vuole la visura consegnata in formato PDF via email in modo tracciabile per l'archiviazione studio.
| Servizio | Costo indicativo | Vantaggi principali |
|---|---|---|
| Agenzia delle Entrate (portale) | Gratuito (visura attuale) | Ufficiale, immediato, nessun costo |
| Agenzia delle Entrate (visura storica/pagamento) | ~1,82 € a visura | Storica, particelle speciali, sigillata |
| Servizi privati accreditati (es. Pro-Aiuto) | Da ~3,80 € a ~9,90 € | No SPID, consegna email, bulk, tracciabilità |
Visura per soggetto vs. visura per immobile: quale scegliere
La scelta dipende dall'obiettivo della ricerca:
| Tipologia | Dato di partenza | Risultato | Uso tipico |
|---|---|---|---|
| Visura per soggetto | Codice fiscale o dati anagrafici dell'intestatario | Elenco di tutti gli immobili a lui intestati (in tutta Italia) | Successioni, KYC, ISEE, due diligence persona fisica |
| Visura per immobile | Comune + foglio + particella + subalterno | Dati completi di quell'unità: intestatari, rendita, categoria, consistenza | Compravendita, mutuo, locazione, verifica ante-rogito |
| Visura della mappa | Comune + foglio + particella (terreni) | Mappa grafica della particella catastale | Terreni agricoli, confini, abusi edilizi |
Casi particolari: visura catastale per terreni e unità in costruzione
Alcune unità immobiliari presentano particolarità che influiscono sulla modalità di richiesta:
Fabbricati in costruzione (categoria F)
Le unità in costruzione sono censite al Catasto con categoria F/3 (in corso di costruzione) o F/4 (in corso di definizione). Non hanno rendita attribuita. La visura per immobile restituisce i soli dati identificativi; per gli aspetti fiscali si fa riferimento alla rendita presunta indicata nella pratica urbanistica.
Terreni agricoli e particelle di catasto terreni
I terreni sono censiti nel Catasto dei Terreni (distinto dal Catasto Fabbricati). La visura di un terreno riporta qualità, classe, superficie, reddito dominicale e reddito agrario. Per i terreni è disponibile anche la visura della mappa — la rappresentazione cartografica della particella.
Unità con variazioni recenti (DOCFA)
Se sull'immobile è stata presentata di recente una pratica DOCFA (variazione catastale), potrebbe essere necessario richiedere la visura storica per tracciare il percorso delle variazioni. In questo caso occorre accedere al canale SISTER o allo sportello fisico.
FAQ — Domande frequenti sulla richiesta di visura catastale online
La visura catastale online è gratuita nel 2026?
Sì. Dal 1° gennaio 2025, il D.Lgs. 139/2024 ha reso gratuite tutte le consultazioni online delle banche dati catastali per i cittadini, incluse le visure per soggetto e per immobile — anche per unità non di proprietà del richiedente. Si paga solo per le visure storiche e alcune tipologie speciali tramite il servizio a tributo.
Serve lo SPID per richiedere la visura catastale?
Per il canale gratuito dell'Agenzia delle Entrate sì — è richiesta un'identità digitale (SPID, CIE o CNS). Chi non dispone di queste credenziali può rivolgersi agli sportelli fisici degli Uffici Provinciali Territorio oppure a servizi privati accreditati come Pro-Aiuto, che non richiedono SPID.
Quanto tempo ci vuole per ottenere la visura catastale online?
Tramite il portale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate la visura è disponibile in PDF immediatamente dopo la ricerca — in genere meno di 1 minuto. Tramite servizi privati i tempi sono di 5–15 minuti dalla richiesta, consegnata via email.
La visura catastale prova la proprietà dell'immobile?
No. La visura catastale ha valore fiscale e identificativo, non giuridico. La prova del diritto di proprietà è data dall'atto notarile trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Per un controllo completo prima di un acquisto, occorre abbinare la visura catastale alla visura ipotecaria.
Posso richiedere la visura catastale di un immobile che non è mio?
Sì. Dal 1° gennaio 2025 chiunque può consultare gratuitamente online i dati catastali di qualsiasi immobile — anche di terzi — tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate. Il catasto è un registro pubblico e le sue informazioni sono liberamente accessibili.
Che differenza c'è tra visura attuale e visura storica?
La visura attuale mostra la situazione corrente dell'immobile: intestatari, rendita, categoria al momento della richiesta. La visura storica ricostruisce tutte le variazioni registrate nel tempo — cambi di intestatari, variazioni di rendita, frazionamenti e fusioni. La visura storica non è disponibile gratuitamente e richiede il canale SISTER o lo sportello fisico.
Come si richiede la visura catastale tramite SISTER?
Occorre prima stipulare una convenzione con l'Agenzia delle Entrate compilando il modulo di adesione disponibile su agenziaentrate.gov.it nella sezione SISTER. Una volta ottenute le credenziali, si accede al portale Sister e si sceglie il tipo di consultazione (visura, planimetria, ispezione ipotecaria). Dal 2025 non sono più dovuti i contributi annuali fissi per i convenzionati.
La visura catastale vale per le province di Trento e Bolzano?
No. Le province autonome di Trento e Bolzano mantengono un catasto provinciale autonomo. Per immobili in quelle aree occorre rivolgersi all'Ufficio del Libro Fondiario (Bolzano) o all'Agenzia del Territorio della Provincia di Trento — non al portale nazionale dell'Agenzia delle Entrate.
È possibile richiedere più visure in una sola sessione?
Tramite il portale gratuito le visure si richiedono una alla volta. Per volumi elevati (ad esempio due diligence su portafogli immobiliari), il canale SISTER consente l'accesso professionale a banche dati con modalità batch, oppure si può utilizzare un servizio privato accreditato che gestisce le richieste multiple in modo automatizzato.
🔍 Visura catastale senza SPID — consegna immediata via email
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Fonti ufficiali / Official sources:Agenzia delle Entrate — Visura Catastale | Agenzia delle Entrate — Adesione ai Servizi SISTER | D.Lgs. 139/2024 (Normattiva)
Articolo aggiornato a / Article updated: maggio 2026.Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente.Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.