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Pubblicato il 17 agosto 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: C/1, C/2 e C/6 a confronto
Le categorie C/1, C/2 e C/6 appartengono tutte al gruppo C degli immobili a destinazione ordinaria commerciale (D.P.R. 1142/1949), ma identificano usi distinti: C/1 = negozi e botteghe con vendita al dettaglio, C/2 = magazzini e locali di deposito, C/6 = stalle, scuderie, rimesse e autorimesse.
- Consistenza: C/1 in metri quadrati; C/2 e C/6 in metri quadrati dal 2016 (prima in metri cubi).
- Moltiplicatore fiscale (art. 52 TUR): C/1 = 42,84; C/2 e C/6 = 126.
- Rendita per m²: C/1 è la più alta del gruppo; C/6 la più bassa.
- IMU: C/2 e C/6 possono essere pertinenza dell'abitazione principale (una per categoria); C/1 mai.
- Cambio uso da C/2 a C/1: serve prima titolo edilizio comunale (SCIA/permesso), poi DOCFA di variazione (D.M. 701/1994).
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Il gruppo C: destinazione ordinaria commerciale
Il gruppo C del Catasto Edilizio Urbano raccoglie le unità a destinazione ordinaria commerciale e artigianale (art. 8, D.P.R. 1142/1949); l'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, distingue sette sotto-categorie da C/1 a C/7. Le tre più confuse in due diligence sono C/1 (negozi), C/2 (magazzini) e C/6 (rimesse): la scelta incide su rendita, IMU, TARI e obbligo di DOCFA (D.M. 701/1994) al cambio d'uso, e segue la "ordinaria e permanente destinazione" del bene, non l'uso di fatto.
C/1, C/2 e C/6 a confronto: matrice comparativa
Ecco le sei variabili che contano in due diligence pre-rogito. Per il calcolo puntuale del valore catastale rinvia alla tabella moltiplicatori: qui i moltiplicatori servono solo come parametro di lettura.
| Variabile | C/1 — Negozi e botteghe | C/2 — Magazzini e depositi | C/6 — Rimesse e autorimesse |
|---|---|---|---|
| Destinazione ordinaria | Vendita al dettaglio di merci e servizi, artigianato di servizio (parrucchieri, banche, agenzie). | Deposito di merci, materiali o beni; cantine e soffitte non pertinenziali. | Ricovero di veicoli (auto, moto, imbarcazioni), stalle, scuderie, rimesse senza scopo di lucro. |
| Consistenza (visura) | Metri quadrati (dal 2016). | Metri quadrati (prima m³). | Metri quadrati (prima m³). |
| Moltiplicatore art. 52 TUR | 42,84 | 126 | 126 |
| Rendita per m² (indicativa) | La più alta del gruppo C (destinazione commerciale piena). | Intermedia; sensibile alla zona censuaria. | La più bassa del gruppo C. |
| Pertinenza abitazione principale (IMU) | Mai ammessa. | Ammessa, max 1 per categoria (art. 13 D.L. 201/2011). | Ammessa, max 1 per categoria (art. 13 D.L. 201/2011). |
| Abitabilità | No: destinazione non abitativa. | No: non abitabile. | No: non abitabile. |
Categoria C/1: negozi e botteghe
La C/1 identifica i locali con vendita al dettaglio e le attività commerciali di servizio al pubblico: negozi, botteghe artigiane di servizio (barbieri, orologiai, modiste), agenzie bancarie e assicurative, biglietterie, ricevitorie postali (D.P.R. 1142/1949, art. 8). È la categoria con rendita unitaria più alta del gruppo C; il moltiplicatore fiscale per registro, ipotecaria e successioni è 42,84 (art. 52, D.P.R. 131/1986), il più basso del gruppo perché applicato a una rendita di partenza più elevata.
La destinazione C/1 richiede coerenza urbanistica con il "commerciale al dettaglio" del piano regolatore comunale: un locale accatastato C/1 in una zona urbanistica solo residenziale è un difetto di conformità da regolarizzare prima del rogito.
Categoria C/2: magazzini e locali di deposito
La C/2 include magazzini, depositi, soffitte e cantine non abitabili — autonomi o connessi all'abitazione principale — destinati al deposito di merci, materiali, attrezzature: nessuna vendita al dettaglio, nessuna lavorazione produttiva (che porterebbe in C/3). La rendita è più bassa della C/1 ma superiore alla C/6; il moltiplicatore fiscale è 126 (art. 52 TUR).
Un magazzino C/2 può essere pertinenza dell'abitazione principale ai fini IMU (art. 13 c. 2 D.L. 201/2011): una sola per categoria, insieme alla C/6 e alla C/7, per un massimo di tre pertinenze totali. Se in visura è autonomo ma nel rogito è dichiarato pertinenziale, il Comune contesta l'IMU non versata.
Categoria C/6: stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
La C/6 identifica i locali destinati al ricovero di veicoli e animali (box auto, autorimesse condominiali, stalle, scuderie). Il requisito qualificante è la destinazione al ricovero senza scopo di lucro: un'autorimessa gestita commercialmente (parcheggio a pagamento con biglietteria) esce dalla C/6 e va classificata come D/8. Si distingue in classi (C/6 classe 1-4) in base a qualità e zona censuaria. Rendita per m² la più bassa del gruppo C, moltiplicatore fiscale 126. Come la C/2, è pertinenza IMU dell'abitazione principale — una sola per categoria; un secondo box paga IMU con aliquota ordinaria comunale.
Serve la categoria catastale esatta per un rogito o una due diligence?
Categoria, classe, rendita e consistenza risultanti in Catasto sono l'unico dato ufficiale opponibile. Ordina la visura o la planimetria e allegale al dossier notarile o al fascicolo di due diligence.
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Cambio destinazione d'uso e procedura DOCFA
Il cambio da C/2 a C/1 (o inverso) è un mutamento di destinazione d'uso rilevante: sposta il carico urbanistico e la rendita. Serve prima il titolo edilizio comunale (SCIA o permesso di costruire, art. 23-ter D.P.R. 380/2001), poi il DOCFA — il DOCFA non sana un cambio d'uso privo di titolo.
- Verificare al Comune la compatibilità del nuovo uso (commerciale al dettaglio) con la destinazione urbanistica della zona (art. 23-ter D.P.R. 380/2001).
- Presentare la SCIA o richiedere il permesso di costruire in base al carico urbanistico e alla disciplina regionale.
- Incaricare un geometra, architetto o ingegnere abilitato per la redazione della variazione catastale.
- Inviare il DOCFA di variazione (D.M. 701/1994) alla piattaforma SISTER dell'Agenzia delle Entrate, firmato digitalmente dal professionista.
- Pagare i tributi speciali catastali (50 € per scheda variata) e i diritti di aggiornamento.
- Attendere l'aggiornamento della categoria e della rendita in visura; verificare la nuova rendita con visura catastale post-variazione.
Procedura verificata il 17 agosto 2026 sul portale ufficiale Sister dell'Agenzia delle Entrate.
Impatto IMU e TARI sulle tre categorie
La base imponibile IMU si ottiene rivalutando la rendita del 5% e applicando il moltiplicatore di categoria: 42,84 per C/1, 126 per C/2 e C/6 (art. 13 c. 4-5 D.L. 201/2011). L'aliquota è comunale; la matrice sotto isola l'effetto della sola categoria a parità di rendita e Comune.
| Voce | C/1 | C/2 | C/6 |
|---|---|---|---|
| Moltiplicatore IMU | 42,84 | 126 | 126 |
| Rivalutazione rendita | +5% | +5% | +5% |
| Pertinenza abitazione principale | No | Sì, max 1 | Sì, max 1 |
| Aliquota TARI (tipo) | Coefficienti Kc/Kd commerciali elevati (categoria "negozi") | Coefficienti Kc/Kd bassi (categoria "magazzini") | Coefficienti Kc/Kd minimi (categoria "autorimesse") |
| Esempio base imponibile (rendita 1.000 €) | 44.982 € | 132.300 € | 132.300 € |
Nell'esempio la rendita è ipotetica e uguale; nella realtà differisce (C/1 più alta, C/6 più bassa) e riequilibra la base imponibile. Il valore utile in due diligence è il prodotto rendita × moltiplicatore letto in visura.
Serve la scheda catastale prima del DOCFA di variazione?
Prima di un cambio d'uso o di una due diligence pre-rogito, la visura fissa la categoria di partenza (C/1, C/2 o C/6), la classe e la rendita — dati opponibili nella pratica notarile.
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Casi particolari: il box usato come magazzino
Il caso ricorrente sui forum tecnici (edilportale, GeoLIVE, topgeometri) è il box auto C/6 utilizzato come magazzino o archivio. Finché l'uso reale resta occasionale e il locale conserva le caratteristiche fisiche del ricovero veicoli (accesso carraio, dimensione minima, altezza), la categoria C/6 non muta e non serve alcuna variazione. Se invece l'uso diventa permanente e vengono realizzati interventi strutturali (chiusura dell'accesso carraio, tramezzature, impiantistica autonoma), scatta il cambio d'uso: il locale va riclassificato in C/2 con DOCFA di variazione e va assolto il carico urbanistico eventualmente dovuto al Comune.
L'orientamento AdE è costante: la categoria segue la destinazione "ordinaria e permanente" (art. 8 D.P.R. 1142/1949), non l'uso di fatto. Un box C/6 pieno di scaffali resta C/6 finché è idoneo al ricovero veicoli.
Domande frequenti su C/1, C/2 e C/6
Che differenza c'è tra categoria catastale C2 e C6?
C/2 = magazzini e depositi per merci e materiali; C/6 = rimesse e autorimesse per il ricovero di veicoli e animali. Il moltiplicatore fiscale (art. 52 TUR) è 126 per entrambe, ma la rendita per m² della C/6 è tipicamente inferiore. Entrambe possono essere pertinenza dell'abitazione principale ai fini IMU, una per categoria.
Quali sono le categorie catastali C1, C2 e C6?
3 sotto-categorie del gruppo C (D.P.R. 1142/1949): C/1 = negozi e botteghe con vendita al dettaglio; C/2 = magazzini, depositi, soffitte e cantine non abitabili; C/6 = stalle, scuderie, rimesse e autorimesse senza scopo di lucro.
La categoria catastale C2 è adatta per l'uso abitativo?
No: la categoria C/2 è destinata a magazzini e depositi, non è abitabile e non consente la residenza. Per l'uso abitativo occorre un cambio di destinazione d'uso con titolo edilizio comunale (permesso di costruire, dato il diverso carico urbanistico) e successivo DOCFA di variazione verso una categoria del gruppo A.
Cosa cambia da C2 a C6?
50 € di tributo speciale catastale per scheda e un DOCFA di variazione (D.M. 701/1994) firmato da un tecnico abilitato. Il passaggio è interno al gruppo C, in genere con riduzione della rendita; se la modifica implica interventi edilizi serve prima il titolo comunale.
Come cambiare la categoria catastale da C2 a C1?
2 passaggi obbligati: 1) titolo edilizio comunale (SCIA o permesso di costruire, art. 23-ter D.P.R. 380/2001); 2) DOCFA di variazione via SISTER firmato da un tecnico abilitato, con 50 € di tributo speciale catastale per scheda. Il DOCFA da solo non regolarizza un cambio d'uso privo di titolo edilizio.
Cosa posso fare in un locale C/6?
Sì al ricovero di veicoli e animali senza scopo di lucro (box, autorimessa privata, stalla, scuderia). No alla vendita al dettaglio (C/1), alla lavorazione artigianale (C/3) e all'uso abitativo. Un uso occasionale come deposito non fa perdere la categoria finché il locale resta idoneo al ricovero veicoli.
Quanto pesa la categoria catastale sull'IMU?
42,84 per C/1 e 126 per C/2 e C/6: sono i moltiplicatori applicati alla rendita rivalutata del 5% (art. 13 D.L. 201/2011). Per il calcolo puntuale del valore imponibile vedi il nostro calcolatore del valore catastale.
Come verifico la categoria catastale di un immobile?
0 €: la visura catastale si richiede online sul portale dell'Agenzia delle Entrate (esente da tributi dal 1 gennaio 2025 anche per il non proprietario) e riporta categoria, classe e rendita. La lettura campo-per-campo è nella guida alla visura catastale.
- Visura catastale: guida per professionisti — la lettura campo-per-campo di rendita, categoria e classe, con i canali ufficiali a confronto.
- Immobili commerciali categoria C e D — il quadro complessivo del commerciale in due diligence B2B, oltre il perimetro C/1-C/2-C/6.
- Variazione catastale e DOCFA — quando scatta l'obbligo, tributi e sanzioni per omessa denuncia.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Quadro generale delle categorie catastali | Agenzia delle Entrate — D.P.R. 1142/1949 | Normattiva — D.P.R. 131/1986 (TUR, art. 52) | Normattiva — D.L. 201/2011 (IMU, art. 13) | Normattiva — D.P.R. 380/2001 (art. 23-ter) | Gazzetta Ufficiale — D.M. 701/1994 (DOCFA)
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.