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Pubblicato il 25 agosto 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: gruppo A del Catasto
Il gruppo A del Catasto raccoglie 11 categorie a destinazione abitativa (A/1–A/11, con A/10 riservata agli uffici) definite dal Quadro Generale delle Categorie Catastali dell'Agenzia delle Entrate (AdE) ai sensi del DPR 138/1998; A/1, A/8 e A/9 sono di lusso e non godono dell'agevolazione prima casa (nota II-bis DPR 131/1986).
- A/1 signorili · A/2 civili · A/3 economiche · A/4 popolari: quattro tagli residenziali standard.
- A/5 ultrapopolari · A/6 rurali: categorie soppresse per le nuove costruzioni dal 1° gennaio 1998.
- A/7 villini · A/8 ville · A/9 castelli: unità con caratteristiche costruttive di pregio.
- A/10 uffici e studi privati · A/11 abitazioni tipiche: destinazioni speciali del gruppo.
- Prima casa esclusa: A/1, A/8, A/9 pagano imposte piene e IMU anche se abitazione principale (art. 1 c. 741 L. 160/2019).
- Moltiplicatore catastale: 115,5 per la prima casa (categorie A escluse A/10) e 126 negli altri casi; A/10 = 63 (art. 52 TUR e L. 296/2006, c. 45–46).
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Il gruppo A: destinazione ordinaria abitativa
Il gruppo A raggruppa le unità immobiliari a destinazione ordinaria di tipo abitativo (e assimilato per l'A/10) come previsto dal Quadro Generale delle Categorie Catastali allegato al DPR 138/1998, gestito da l'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto. Per la struttura completa di visura, categorie e classi vedi la guida al Catasto per professionisti: qui restiamo sulle 11 categorie A e sull'impatto fiscale della scelta al momento dell'accatastamento (o della variazione).
Le 11 categorie A a confronto
Ecco la matrice comparativa completa delle categorie del gruppo A: destinazione ufficiale ai sensi del DPR 138/1998, tratto distintivo (quello che il tecnico deve dimostrare in DOCFA), regime prima casa e classe di destinazione IMU.
| Categoria | Destinazione (DPR 138/1998) | Tratto distintivo | Prima casa agevolata | IMU abitazione principale |
|---|---|---|---|---|
| A/1 | Abitazioni signorili | Zone di pregio, finiture superiori | No (nota II-bis) | Dovuta anche se prima casa |
| A/2 | Abitazioni civili | Finiture di livello medio | Sì | Esente se abitazione principale |
| A/3 | Abitazioni economiche | Edilizia economica | Sì | Esente |
| A/4 | Abitazioni popolari | Edilizia popolare | Sì | Esente |
| A/5 | Abitazioni ultrapopolari | Soppressa dal 1998, residua su stock | Sì (se presente) | Esente |
| A/6 | Abitazioni rurali | Soppressa dal 1998 | Sì (se presente) | Esente |
| A/7 | Villini | Area scoperta di pertinenza esclusiva | Sì | Esente |
| A/8 | Ville | Parchi/giardini, finiture di pregio | No (nota II-bis) | Dovuta anche se prima casa |
| A/9 | Castelli, palazzi eminenti | Pregio storico-artistico | No (nota II-bis) | Dovuta anche se prima casa |
| A/10 | Uffici e studi privati | Non abitativo | No | Sempre soggetta ad aliquota comunale |
| A/11 | Abitazioni tipiche | Rifugi, trulli, sassi, baite | Sì | Esente |
A/1, A/8 e A/9: le categorie di lusso e la prima casa
A/1, A/8 e A/9 sono le tre categorie del gruppo A escluse dall'agevolazione prima casa: l'imposta di registro resta al 9% (o IVA 10%/22% se da impresa costruttrice), senza lo sconto al 2% previsto per le altre abitazioni (nota II-bis, art. 1 Tariffa Parte I, DPR 131/1986). La regola non guarda al prezzo ma alla classificazione catastale al rogito: un A/2 di grande valore paga il 2% (se ricorrono gli altri requisiti), un A/1 modesto paga il 9%.
Stessa logica per l'IMU: l'art. 1 c. 741 L. 160/2019 esclude A/1, A/8 e A/9 dall'esenzione abitazione principale — chi vi risiede paga IMU con aliquota ridotta e detrazione 200 €.
Verifica la categoria prima del rogito
Una singola cifra in visura decide se paghi il 2% o il 9% di registro e se la tua abitazione principale è esente IMU o no. Recuperare la visura catastale ufficiale AdE è il primo controllo di due diligence del compratore e del professionista.
- Visura Catastale — categoria, classe, rendita e intestatari, con dati AdE aggiornati.
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Rendita catastale e moltiplicatori IMU per il gruppo A
La rendita catastale di un'unità A è consistenza in vani × tariffa d'estimo del comune, della zona e della classe: una A/1 in prima classe ha tariffa più alta di una A/3 nella stessa zona. Base imponibile = rendita rivalutata del 5% (art. 3 c. 48 L. 662/1996) × moltiplicatore fissato dall'art. 52 TUR (DPR 131/1986) e aggiornato dalla L. 296/2006 commi 45–46:
- 115,5 · categorie A (escluso A/10) prima casa — registro agevolato al 2%.
- 126 · categorie A (escluso A/10) non prima casa — IMU ordinaria e registro/ipotecarie/catastali al 9%.
- 63 · categoria A/10 — uffici e studi privati.
Per il calcolo nei 36 casi (categoria × destinazione × imposta), la matrice completa è nel calcolatore del valore catastale con tabella moltiplicatori; per contestare la rendita quando la classe attribuita è più alta del reale, vedi la guida alla rendita catastale.
A/10 uffici: l'eccezione non abitativa del gruppo
L'A/10 (uffici e studi privati) è nel gruppo A perché condivide la consistenza in vani catastali, ma non è residenziale: ospita studi professionali, uffici e ambulatori privati. Ha moltiplicatore proprio (63), nessuna agevolazione prima casa e IMU sempre dovuta con aliquota comunale per gli "altri immobili". Errore ricorrente in due diligence: un locale usato di fatto come ufficio ma censito A/2 va variato in A/10 con DOCFA — altrimenti la deducibilità delle spese è a rischio (l'A/2 non è strumentale) e il Comune può contestare l'IMU.
Come verificare la categoria: canali, costi e tempi
La categoria si legge nella visura AdE, gratuita anche ai non proprietari dal 1° gennaio 2025; per lo studio che ordina per il cliente resta l'alternativa a pagamento tramite intermediario, con report fatturabile.
| Canale | Chi | Costo | Tempo | Uso |
|---|---|---|---|---|
| AdE — Consultazione catastale online | Cittadini/imprese con SPID/CIE/CNS | 0 € (esente da tributi, anche non proprietario) | Immediato self-service | Verifica personale |
| AdE — Sister | Notai, geometri, agenti immobiliari con REA | Diritti/tributi speciali secondo tariffa | Immediato una volta profilati | Uso professionale con delega |
| Intermediario Pro-Aiuto | Chiunque, senza SPID né profilazione Sister | Costo di servizio, report fatturabile | Immediato via email in PDF | Studi che ordinano per il cliente |
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Senza SPID del cliente né profilazione Sister, l'alternativa è la visura via intermediario: PDF con dati AdE in pochi minuti, fatturabile allo studio.
- Visura Catastale — categoria, classe, rendita e intestatari con dati ufficiali AdE.
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Quando serve la variazione DOCFA di categoria A
La variazione di categoria si presenta con procedura DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) all'Ufficio provinciale AdE ai sensi dell'art. 1 c. 5 del DPR 138/1998 e del D.M. 701/1994; è obbligatoria (art. 20 R.D.L. 652/1939) entro 30 giorni dal fatto che ne è causa quando le caratteristiche costruttive o la destinazione dell'unità cambiano.
Come si presenta la variazione DOCFA per cambio categoria
- Conferire incarico a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) — la procedura DOCFA è riservata (art. 1 D.M. 701/1994).
- Rilevare lo stato di fatto e produrre la nuova planimetria in scala 1:200 o 1:100.
- Compilare il modello DOCFA con causale "variazione di destinazione" o "ristrutturazione" e indicare la nuova categoria proposta.
- Proporre la nuova rendita per la categoria/classe di destinazione (autoproposizione ex art. 1 c. 3 D.M. 701/1994).
- Versare i tributi speciali catastali (50 € per scheda, D.M. 27/07/2011) con F24 elementi identificativi, codice tributo T101.
- Trasmettere la pratica via Sister; l'AdE ha 12 mesi per rettificare la rendita, altrimenti si intende accettata.
Procedura verificata il 18 agosto 2026 sul portale ufficiale Sister dell'Agenzia delle Entrate.
Per la casistica dettagliata delle variazioni obbligatorie (ristrutturazione, frazionamento, fusione, cambio d'uso) e delle sanzioni per omessa variazione, vedi la guida alla variazione catastale con DOCFA.
Casi particolari
Domande frequenti sulle categorie catastali abitative
Come si richiede la categoria catastale di un immobile?
La categoria si legge nella visura catastale rilasciata dall'AdE con SPID/CIE/CNS (gratuita anche ai non proprietari), via Sister per i professionisti profilati, o via intermediario con report fatturabile.
Quali sono le categorie catastali di lusso escluse dalla prima casa?
Sono A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi eminenti): la nota II-bis DPR 131/1986 le esclude dall'agevolazione prima casa e l'art. 1 c. 741 L. 160/2019 le esclude dall'esenzione IMU per l'abitazione principale.
Qual è la differenza fra A/2 civile e A/7 villino?
La A/2 è un'abitazione civile in fabbricato collettivo (condominio); la A/7 è un villino con area scoperta di pertinenza esclusiva. Il discriminante non è il pregio ma la tipologia edilizia.
Un ufficio A/10 può usufruire della prima casa?
No, la A/10 non è abitativa: ospita uffici e studi privati, non può essere abitazione principale e paga IMU con aliquota comunale per "altri immobili". Se di fatto usata come abitazione va variata in A/2, A/3 o A/4 con DOCFA.
Cambia il moltiplicatore IMU fra A/1, A/2, A/7 e A/8?
No, il moltiplicatore è unico per tutte le categorie A escluso l'A/10: 115,5 prima casa e 126 negli altri casi (art. 52 TUR, L. 296/2006). A cambiare è la rendita a monte, che dipende da categoria, classe e tariffa d'estimo.
Quando è obbligatoria la variazione di categoria con DOCFA?
Entro 30 giorni (art. 20 R.D.L. 652/1939, D.M. 701/1994) quando cambiano destinazione, consistenza o caratteristiche costruttive che comportano un diverso classamento; tributo speciale catastale 50 € a scheda.
Un A/5 o A/6 può ancora esistere nel 2026?
Sì, A/5 e A/6 sono soppresse per le nuove costruzioni dal 1° gennaio 1998 (DPR 138/1998) ma le unità già censite restano tali finché non intervengono variazioni — prudente rivalutare la categoria prima del rogito.
- Guida al Catasto per professionisti — la struttura completa di visura, categorie e classi, con il quadro pillar del gruppo abitativo.
- Calcolatore del valore catastale con tabella moltiplicatori — 36 combinazioni categoria × imposta con i moltiplicatori 115,5 · 126 · 63 · 42,84 · 147.
- Rendita catastale 2026 e impugnazione — come si forma la rendita e quando contestarla in CGT entro 60 giorni.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Quadro categorie catastali | DPR 138/1998 (Normattiva) | DPR 131/1986 TUR (Normattiva) | L. 160/2019 (Gazzetta Ufficiale) | D.M. 701/1994 DOCFA (Normattiva)
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.