Pubblicato il 15 luglio 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: superficie catastale
La superficie catastale è il dato in metri quadrati calcolato con i coefficienti dell'Allegato C al DPR 138/1998 (vani principali al 100%, balconi comunicanti al 30%, cantine non comunicanti al 25%) e riportato in visura catastale dal 9 novembre 2015 per circa 57 milioni di unità dei gruppi A, B e C.
- Norma di riferimento: Allegato C, DPR 23 marzo 1998, n. 138.
- Dove si legge: in visura catastale, con doppio valore — superficie totale e superficie ai fini TARI (esclusi balconi, terrazze e aree scoperte).
- TARI: criterio presuntivo pari all'80% della superficie catastale (art. 1, comma 647, L. 147/2013).
- Non coincide: con la superficie commerciale (usata per il prezzo) né con la calpestabile (misurata al netto dei muri).
- Errori: rettificabili con istanza di correzione dati catastali all'Agenzia delle Entrate.
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Cosa indica la superficie catastale in visura
La superficie catastale è la consistenza in metri quadrati dell'unità immobiliare determinata dall'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, applicando alle planimetrie depositate i criteri dell'Allegato C al DPR 138/1998. Non è una misura "reale" presa col metro: è un dato convenzionale, arrotondato al metro quadrato, che pesa in modo diverso vani, muri e pertinenze.
Il dato è consultabile in visura dal 9 novembre 2015 per le unità dei gruppi A, B e C dotate di planimetria — circa 57 milioni di immobili — e affianca la consistenza tradizionale espressa in vani. Per il quadro generale su rendita, categorie e lettura del documento, il riferimento è la guida professionale alla visura catastale; qui ci concentriamo solo sul dato di superficie: come nasce, a cosa serve e come difenderlo quando è sbagliato.
Come si calcola: i coefficienti del DPR 138/1998
Il calcolo segue l'Allegato C al DPR 138/1998: i vani principali e gli accessori a servizio diretto (cucina, bagni, corridoi) contano al 100%, mentre pertinenze e spazi esterni entrano con percentuali ridotte. I muri interni e perimetrali si computano fino a 50 cm di spessore; quelli in comunione al 50%, fino a 25 cm.
| Elemento dell'unità immobiliare | Quota computata |
|---|---|
| Vani principali e accessori diretti (cucina, bagni, corridoi) | 100% |
| Muri interni e perimetrali (fino a 50 cm; in comunione 50% fino a 25 cm) | 100% |
| Accessori indiretti comunicanti (soffitte, cantine collegate) | 50% |
| Accessori indiretti non comunicanti | 25% |
| Balconi e terrazze comunicanti | 30% fino a 25 m², 10% oltre |
| Balconi e terrazze non comunicanti | 15% fino a 25 m², 5% oltre |
| Aree scoperte esclusive (giardini, cortili) | 10% fino alla superficie dei vani, 2% oltre |
Due regole completano il quadro: i locali con altezza utile inferiore a 1,50 m non si computano, e il risultato finale si arrotonda al metro quadrato. È per effetto di questi coefficienti che la superficie catastale non coincide quasi mai con i metri misurabili sul posto.
Esempio di calcolo completo
Un appartamento con 95 m² di vani principali e muri, un balcone comunicante di 12 m² e una cantina non comunicante di 10 m² sviluppa: 95 + (12 × 30%) + (10 × 25%) = 95 + 3,6 + 2,5 = 101,1 → 101 m² di superficie catastale totale. La superficie ai fini TARI, che esclude il balcone, è 95 + 2,5 = 97,5 → 98 m². Sono i due valori che trovate, distinti, nella visura.
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Catastale, commerciale e calpestabile: le differenze
Sono tre misure diverse dello stesso immobile: la catastale serve al fisco, la commerciale al mercato, la calpestabile all'uso effettivo degli spazi. Confonderle negli atti o negli annunci genera contestazioni sul prezzo a metro quadro e sugli importi tributari.
| Misura | Come si determina | A cosa serve | Esempio (appartamento tipo) |
|---|---|---|---|
| Catastale | Coefficienti Allegato C DPR 138/1998 su planimetria depositata | Tributi (TARI), controlli fiscali, visura | 101 m² |
| Commerciale | Superficie lorda + aree esterne pesate con coefficienti di mercato | Prezzo €/m² in compravendita e perizie | 105-110 m² |
| Calpestabile | Misura netta interna, esclusi muri e spazi esterni | Uso reale degli spazi; base TARI dichiarata | 85-88 m² |
Per un professionista la conseguenza operativa è diretta: in una due diligence il prezzo si ragiona sulla commerciale, i tributi sulla catastale (o sulla calpestabile dichiarata), e la calpestabile è tipicamente inferiore del 10-15% rispetto alla commerciale. Poiché la superficie catastale nasce dalla planimetria depositata, ogni verifica seria parte dal confronto tra visura e planimetria catastale ufficiale: se la piantina non riflette lo stato dei luoghi, anche i metri quadrati in visura sono inattendibili.
Superficie catastale e TARI: la regola dell'80%
Per le unità a destinazione ordinaria la TARI resta dovuta sulla superficie calpestabile, ma il Comune può assumere come criterio presuntivo l'80% della superficie catastale calcolata secondo il DPR 138/1998 (art. 1, commi 645-647, L. 147/2013). Un accertamento che applichi il 100% del dato catastale è quindi contestabile.
Nel nostro esempio: superficie ai fini TARI in visura 98 m² → superficie presuntiva tassabile 98 × 80% = 78,4 m². Se il contribuente ha dichiarato una calpestabile di 86 m², prevale la dichiarazione; il criterio presuntivo scatta solo in assenza di dati dichiarati o in sede di accertamento. È anche il motivo per cui la visura riporta la voce dedicata "superficie ai fini TARI": esclude balconi, terrazze e aree scoperte, che non producono rifiuti in modo apprezzabile.
Come verificare e correggere la superficie catastale
La verifica richiede una visura aggiornata e il confronto con la planimetria depositata; la correzione passa dall'istanza di rettifica dei dati catastali all'AdE, gratuita. La procedura operativa per lo studio è questa:
Procedura di verifica e rettifica
- Richiedere una visura catastale aggiornata dell'unità e annotare superficie totale e superficie ai fini TARI.
- Confrontare il dato con la planimetria depositata e con lo stato reale dei luoghi, applicando i coefficienti dell'Allegato C.
- Presentare l'istanza di correzione dati catastali tramite i servizi online dell'Agenzia delle Entrate o l'ufficio provinciale — Territorio, allegando la documentazione.
- Verificare con una nuova visura l'avvenuta rettifica e, se la superficie deriva da un errore d'ufficio, valutare il rimborso dei tributi versati in eccesso.
Se il dato di superficie manca del tutto (unità senza planimetria in banca dati o planimetria non lavorata), l'intestatario può chiederne l'inserimento con la stessa istanza; quando invece la planimetria è difforme dallo stato dei luoghi serve una variazione DOCFA a cura di un tecnico abilitato.
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Domande frequenti sulla superficie catastale
Come si calcola la superficie catastale?
Si calcola applicando i coefficienti dell'Allegato C al DPR 138/1998: vani principali e muri al 100%, cantine comunicanti al 50% (25% se non comunicanti), balconi comunicanti al 30% fino a 25 m². Il totale si arrotonda al metro quadrato e i locali con altezza inferiore a 1,50 m non si computano.
Dove si legge la superficie catastale in visura?
Dal 9 novembre 2015 la superficie catastale compare nel riquadro dei dati di classamento della visura, con due valori: superficie totale e superficie ai fini TARI. Il dato è presente per le unità dei gruppi A, B e C dotate di planimetria depositata, circa 57 milioni di immobili.
Qual è la differenza tra superficie catastale e commerciale?
Sullo stesso immobile la superficie commerciale risulta in genere superiore del 5-10% rispetto alla catastale. La catastale è il dato fiscale calcolato con i coefficienti del DPR 138/1998; la commerciale è la misura usata per il prezzo di mercato e pesa le aree esterne con coefficienti di prassi estimativa, quindi il prezzo €/m² va sempre riferito alla misura dichiarata.
Quale superficie si usa per la TARI?
La TARI si calcola sulla superficie calpestabile dichiarata; in via presuntiva il Comune può assumere l'80% della superficie catastale (art. 1, comma 647, L. 147/2013). Un accertamento basato sul 100% del dato catastale è contestabile.
I balconi contano nella superficie catastale?
Sì, ma in quota ridotta: i balconi e le terrazze comunicanti contano al 30% fino a 25 m² e al 10% oltre; se non comunicanti al 15% e 5%. Nella voce "superficie ai fini TARI" della visura sono invece esclusi del tutto.
Cosa fare se la superficie catastale è sbagliata?
Presentare, a costo 0 €, l'istanza di correzione dati catastali all'Agenzia delle Entrate (servizi online o ufficio provinciale — Territorio), allegando planimetria e documentazione. Se l'errore è d'ufficio la rettifica ha efficacia retroattiva e consente di chiedere il rimborso dei tributi versati in eccesso.
Perché la mia visura non riporta la superficie catastale?
Il dato copre circa 57 milioni di unità dei gruppi A, B e C: la visura non lo riporta quando in banca dati manca una planimetria lavorata per quell'unità o l'immobile appartiene ai gruppi esclusi (D ed E). L'intestatario può chiedere l'inserimento del dato con l'istanza di correzione, associandolo alla planimetria esistente.
La superficie catastale vale come base per il prezzo di compravendita?
No: il prezzo di mercato si riferisce alla superficie commerciale, non a quella catastale. In sede di trattativa e perizia il dato catastale serve come riscontro documentale, ma pesa balconi e pertinenze con coefficienti fiscali diversi da quelli estimativi.
- Dati catastali nel contratto di locazione — quali indicare nel Modello RLI e le sanzioni 120-240% in caso di omissione.
- Categoria catastale F e immobili collabenti — le unità senza rendita né superficie e il loro trattamento IMU.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Consultazione dati catastali | DPR 23 marzo 1998, n. 138 (Gazzetta Ufficiale) | L. 147/2013, art. 1 commi 645-647 (Normattiva)
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.