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Pubblicato il 17 agosto 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: pregiudizievoli di conservatoria
L'iscrizione ipotecaria in conservatoria conserva effetto per 20 anni (art. 2847 c.c.); scaduto il ventennio senza rinnovo perde efficacia. Le pregiudizievoli di conservatoria sono le formalità iscritte o trascritte nei registri immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate: ipoteche (volontarie, giudiziali, legali), pignoramenti, sequestri e domande giudiziali (art. 2643 c.c.). Leggerle significa distinguere tipo, data, grado ipotecario e parti nominate nei quadri A-B-C-D della nota.
- Fonte ufficiale: Agenzia delle Entrate — Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria).
- Tre tipi di ipoteca: volontaria (art. 2821 c.c.), giudiziale (art. 2818 c.c.), legale (art. 2817 c.c.).
- Durata dell'iscrizione ipotecaria: 20 anni, rinnovabile (art. 2847 c.c.).
- Trascrizioni pregiudizievoli: pignoramento e domanda giudiziale conservano effetto 20 anni.
- Canale ufficiale online: ispezione ipotecaria via SISTER (Agenzia delle Entrate), a tariffa ministeriale.
- Uso professionale: due diligence pre-rogito, recupero crediti, valutazione garanzie.
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Cosa sono le pregiudizievoli di conservatoria
Le pregiudizievoli di conservatoria sono le formalità che gravano su un immobile o su un soggetto e ne limitano la libera disponibilità: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali trascritte. Sono pubbliche perché la loro pubblicità è il presupposto dell'opponibilità a terzi (art. 2644 c.c.). Il registro è tenuto oggi dall'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto e del Servizio di Pubblicità Immobiliare — cioè l'ex Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il dato viene dalla conservatoria è distinto da quello del CRIF: CRIF S.p.A., gestore del Sistema di Informazioni Creditizie EURISC, censisce i rapporti di finanziamento; la conservatoria censisce i vincoli sugli immobili. Un debitore può essere pulito in CRIF e avere un pignoramento in corso — o viceversa. Per un quadro completo si integrano i due; sul CRIF vedi la nostra guida alla lettura del report CRIF.
Le tre ipoteche: volontaria, giudiziale e legale
L'ipoteca è il vincolo che consente al creditore di soddisfarsi con precedenza sul valore del bene (art. 2808 c.c.). Le tre fonti previste dal codice — volontaria, giudiziale, legale — cambiano radicalmente il rischio che stai leggendo.
| Tipo | Fonte normativa | Presupposto | Segnale in visura |
|---|---|---|---|
| Ipoteca volontaria | art. 2821 c.c. | Contratto (tipico: mutuo bancario) | Coerente con un finanziamento in essere — non è di per sé un red flag. |
| Ipoteca giudiziale | art. 2818 c.c. | Sentenza di condanna al pagamento, decreto ingiuntivo esecutivo | Red flag forte: c'è un titolo esecutivo contro il soggetto. |
| Ipoteca legale | art. 2817 c.c. | Prevista dalla legge (venditore non pagato, coerede, art. 77 DPR 602/1973 per il Fisco) | Indica un'insoluta prevista dall'ordinamento; spesso Agenzia delle Entrate-Riscossione. |
Le tre ipoteche hanno la stessa durata di 20 anni dall'iscrizione (art. 2847 c.c.) e possono essere rinnovate prima della scadenza; oltre il ventennio l'iscrizione perde efficacia e va rifatta con effetto ex nunc.
Trascrizioni pregiudizievoli: pignoramento, sequestro, domanda giudiziale
Accanto alle iscrizioni ipotecarie, la conservatoria contiene trascrizioni pregiudizievoli — atti che pubblicizzano un vincolo o una lite pendente sull'immobile. Le più rilevanti in due diligence:
- Pignoramento immobiliare (artt. 555 e ss. c.p.c.): apre l'espropriazione forzata; la trascrizione conserva effetto per 20 anni ed è rinnovabile.
- Sequestro conservativo (art. 2905 c.c.): rende inopponibili al creditore gli atti dispositivi successivi.
- Trascrizione della domanda giudiziale (artt. 2652-2653 c.c.): "prenota" gli effetti della sentenza; l'effetto perdura 20 anni ex art. 2668-bis c.c.
- Vincoli e servitù (art. 2643 n. 4 c.c.) e fondo patrimoniale (art. 2647 c.c.), che restringono la garanzia patrimoniale del debitore.
Serve la lettura pregiudizievoli completa?
Il quadro degli atti pregiudizievoli si spezza su due registri distinti — immobili in conservatoria, procedure e insolvenze in tribunale. Il report intermediato consegna entrambi in PDF, con estrazione della stessa giornata.
- Pregiudizievoli da Conservatoria — ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali per soggetto o per immobile.
- Pregiudizievoli da Tribunale — fallimenti, concordati, decreti ingiuntivi, procedure concorsuali.
ipoteche e trascrizionireport in PDFuso professionale
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Come leggere la nota di trascrizione: quadri A-B-C-D
Ogni formalità in conservatoria è veicolata da una nota presentata su modello unico informatico. La nota si legge sempre nello stesso ordine, quadro per quadro:
- Quadro A — Dati generali: tipo di formalità (trascrizione, iscrizione, annotazione), atto, pubblico ufficiale rogante, data e numero di repertorio.
- Quadro B — Immobili: identificazione catastale dell'immobile ex art. 2826 c.c. (foglio, particella, subalterno). Un errore qui rende la nota potenzialmente inefficace verso terzi.
- Quadro C — Soggetti: parti "a favore" e parti "contro", con numerazione progressiva separata. È il quadro che conta per le ricerche per soggetto.
- Quadro D — Ulteriori informazioni: descrizioni discorsive e atti accessori. Attenzione: la Cassazione, sentenza n. 28694/2023, ha ribadito che la sola menzione nel Quadro D non basta a rendere pubblici atti autonomi (es. una servitù costituita nello stesso contratto di vendita richiede una nota separata).
Alla nota si accompagnano due numeri: il numero generale, che rispecchia l'ordine di presentazione, e il numero particolare, che varia per tipo di formalità. Questi due numeri sono la chiave con cui si cita e si copia la formalità in un atto notarile o in un ricorso.
Grado ipotecario e priorità tra creditori
Il grado ipotecario è l'ordine cronologico di iscrizione: il creditore di primo grado si soddisfa per intero prima che chi ha iscritto in secondo grado veda un euro (art. 2852 c.c.). Sulla nota il grado si desume dalla data e dal numero di iscrizione — non da un campo autonomo. In pratica, davanti a un immobile con più ipoteche, il valore di garanzia effettivo per un creditore in II o III grado dipende dal residuo di capitale + interessi + spese in prededuzione al capiente del bene.
Attenzione a un'insidia frequente: l'iscrizione ipotecaria copre il "capitale + interessi" fino al limite della somma iscritta; oltre quel tetto, il credito è chirografario (art. 2855 c.c.). Un'ipoteca da 500.000 € a garanzia di un mutuo con debito residuo di 620.000 € non copre l'intero credito — la differenza scala di grado.
Conservatoria vs Tribunale: cosa cerchi dove
Le pregiudizievoli si spezzano su due registri diversi: la conservatoria pubblica i vincoli sugli immobili, il tribunale certifica le procedure sul soggetto. Non sono sovrapponibili — un fallimento c'è solo in tribunale, un'ipoteca solo in conservatoria — e una due diligence seria interroga entrambi.
| Formalità | Registro | Chiave di ricerca |
|---|---|---|
| Ipoteca (qualsiasi tipo) | Conservatoria | Per soggetto o per immobile |
| Pignoramento immobiliare | Conservatoria | Per soggetto o per immobile |
| Sequestro conservativo su immobile | Conservatoria | Per soggetto o per immobile |
| Domanda giudiziale trascritta | Conservatoria | Per soggetto o per immobile |
| Fallimento, liquidazione giudiziale | Tribunale + Registro Imprese | Per soggetto (persona/impresa) |
| Concordato, composizione negoziata | Tribunale + Registro Imprese | Per soggetto |
| Decreto ingiuntivo | Tribunale (esecutorietà) + Conservatoria se iscritta come ipoteca giudiziale | Per soggetto |
Canali e costi: ispezione ipotecaria vs intermediario
L'ispezione ipotecaria è il canale ufficiale con cui l'Agenzia delle Entrate rilascia le pregiudizievoli di conservatoria. Sui propri immobili è gratuita in area riservata; su beni di terzi passa per la piattaforma SISTER o per un intermediario abilitato.
| Canale | Costo | Tempo | Quando ha senso |
|---|---|---|---|
| Consultazione personale AdE (area riservata) | €0 (gratuita, esente da tributi) | immediato self-service | Solo immobili di cui sei titolare di diritti reali risultanti in catasto. |
| SISTER (Agenzia delle Entrate) — ispezione ipotecaria | Tariffa ministeriale (tabella tasse ipotecarie); ~€11,40 per formalità richiesta | immediato, dopo convenzione SISTER | Professionisti convenzionati che gestiscono volumi ricorrenti. |
| Ufficio di Pubblicità Immobiliare (in ufficio) | Tariffa ministeriale + eventuale bollo | Tempi di sportello | Territori non ancora informatizzati (province tavolari escluse). |
| Intermediario abilitato (report pregiudizievoli) | Tariffa privata + costo tributi | In giornata, PDF via email | Serve un report unico soggetto/immobile senza aprire una convenzione SISTER. |
Il servizio in area riservata dell'Agenzia delle Entrate copre l'intero territorio nazionale ad eccezione delle province a regime tavolare (Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e alcune aree contigue) e limitatamente ai periodi successivi all'informatizzazione del singolo Servizio di Pubblicità Immobiliare.
Casi particolari
Nei forum professionali ricorre un caso che i vademecum generici non trattano: l'ipoteca scaduta ma ancora "visibile" in visura. Un'iscrizione di 21 anni fa non rinnovata è civilmente inefficace (art. 2847 c.c.) ma resta nell'archivio. Chi legge deve verificare data di iscrizione e annotazioni di rinnovo: un'ipoteca non rinnovata non pesa sul grado dei creditori successivi, ma va considerata per la ricostruzione storica e per la cancellazione formale (art. 2884 c.c.).
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- Pregiudizievoli da Conservatoria — ipoteche e trascrizioni per soggetto o per immobile.
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Domande frequenti su pregiudizievoli e conservatoria
Come si leggono le pregiudizievoli di conservatoria?
Sì, si legge in 4 passaggi: quadro A (formalità e atto), B (immobile con dati catastali ex art. 2826 c.c.), C (soggetti a favore e contro) e D (informazioni aggiuntive). Il tipo di formalità e il grado di iscrizione dicono il peso reale del vincolo.
Che differenza c'è tra ipoteca volontaria, giudiziale e legale?
Sì, sono tre fonti diverse: la volontaria (art. 2821 c.c.) nasce da un contratto — tipicamente un mutuo; la giudiziale (art. 2818 c.c.) nasce da una sentenza o titolo esecutivo; la legale (art. 2817 c.c.) è prevista dalla legge, per esempio a tutela del venditore non pagato o del Fisco.
Quanto dura un'iscrizione ipotecaria?
L'iscrizione ipotecaria conserva effetto per 20 anni dalla data di iscrizione (art. 2847 c.c.) ed è rinnovabile prima della scadenza. Oltre il ventennio l'iscrizione perde efficacia e va rifatta con effetto solo dal momento della nuova iscrizione.
Cos'è il grado ipotecario?
È l'ordine cronologico di iscrizione (art. 2852 c.c.): il creditore di primo grado si soddisfa per intero sul ricavato del bene prima dei creditori di grado successivo. Il grado si desume dalla data e dal numero di iscrizione della nota.
Le pregiudizievoli di conservatoria coincidono con quelle di tribunale?
No. La conservatoria certifica i vincoli sugli immobili (ipoteche, pignoramenti, sequestri, trascrizioni). Il tribunale certifica le procedure sul soggetto (fallimenti, concordati, decreti ingiuntivi). Una due diligence completa interroga entrambi i registri.
Quanto costa un'ispezione ipotecaria in conservatoria?
La consultazione dei propri immobili è gratuita in area riservata dell'Agenzia delle Entrate. Per beni di terzi il costo segue la tabella delle tasse ipotecarie (l'ispezione via SISTER si aggira intorno a €11,40 per formalità richiesta, oltre l'eventuale bollo). L'intermediario applica in più una tariffa privata di servizio.
Quanto dura l'effetto della trascrizione del pignoramento?
La trascrizione del pignoramento immobiliare e della domanda giudiziale conserva effetto per 20 anni (art. 2668-bis c.c.) ed è rinnovabile. Trascorso il termine senza rinnovo, l'effetto cessa e una nuova trascrizione produce effetti solo ex nunc.
Il Quadro D basta a rendere pubblici gli atti collegati?
No. La Cassazione, con la sentenza n. 28694/2023, ha ribadito che ciascun atto giuridico da pubblicizzare deve essere oggetto di una nota autonoma: la mera menzione nel Quadro D non integra la formalità richiesta per l'opponibilità a terzi.
- Come leggere il report CRIF — il complemento creditizio delle pregiudizievoli, per capire cosa è finanziato e cosa no.
- Ispezione ipotecaria + visura catastale — il workflow integrato in 5 fasi per la due diligence pre-rogito.
- Recupero crediti con CRIF — quando la solvibilità del debitore va incrociata con i vincoli sui suoi immobili.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria | Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria online | Agenzia delle Entrate — Consultazione personale online | Normattiva — Codice civile (artt. 2643-2884) | Ministero della Giustizia — Cassazione civile
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.