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Pubblicato il 8 ottobre 2026 · Aggiornato a .
In sintesi: IMU sull'immobile in comodato d'uso
L'IMU su un'abitazione data in comodato a un figlio o a un genitore si calcola sul 50% della base imponibile (art. 1, c. 747, lett. c, L. 160/2019) se il contratto è registrato, l'immobile non è A/1, A/8 o A/9, il comodatario vi risiede e il comodante ha una sola abitazione, nello stesso comune.
- Riduzione: 50% della base, non esenzione.
- Chi paga: il comodante, proprietario dell'immobile.
- Registrazione: 200 € di imposta di registro + bollo 16 € ogni 4 facciate, entro 30 giorni.
- Scadenza saldo: 16 dicembre 2026 (art. 1, c. 762, L. 160/2019).
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Requisiti della riduzione IMU per comodato d'uso
La riduzione IMU per comodato d'uso (art. 1, c. 747, lett. c, L. 160/2019) richiede sei condizioni insieme: se ne manca una l'imposta è piena, come chiarito dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, Dipartimento delle Finanze (MEF-DF), con la Risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016.
- Parentela: solo genitori e figli (linea retta, primo grado).
- Categoria: né l'immobile né l'abitazione del comodante possono essere A/1, A/8 o A/9 (Ris. 1/DF).
- Uso: il comodatario vi ha residenza anagrafica e dimora abituale (art. 1, c. 741, lett. b).
- Registrazione: presso l'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, anche per il comodato verbale.
- Una sola abitazione: oltre a quella in comodato, al massimo la propria abitazione principale nello stesso comune.
- Stesso comune: il comodante vi risiede e dimora abitualmente.
Le pertinenze seguono la riduzione nel limite di una per categoria (art. 1, c. 741, lett. b): vedi le pertinenze catastali C/2, C/6 e C/7.
Una sola abitazione: i casi che fanno perdere lo sconto
La sola abitazione è il requisito che fa saltare più riduzioni: per la Ris. 1/DF 2016 conta solo l'immobile a uso abitativo, quindi negozi, terreni e pertinenze non escludono, mentre anche una quota di un'altra casa in un altro comune sì.
| Situazione del comodante | Riduzione spetta? | Motivo |
|---|---|---|
| Possiede solo la casa data al figlio, vive in affitto nello stesso comune | Sì | Una sola abitazione |
| Possiede anche la propria abitazione principale A/2 nello stesso comune | Sì | Eccezione espressa del c. 747, lett. c) |
| La propria abitazione principale è A/8 | No | Esclusione del lusso estesa al comodante |
| Possiede anche un negozio C/1 o un terreno agricolo | Sì | Non sono immobili a uso abitativo |
| Possiede il 25% di una casa ereditata in un altro comune | No | Anche una quota di un'altra abitazione rompe il requisito |
| Possiede un fabbricato rurale strumentale (art. 9, c. 3-bis, D.L. 557/1993) | Sì | Strumentale all'agricoltura, non abitativo |
Con coniugi comproprietari al 50% la verifica è individuale: se il marito ha un'altra casa in un altro comune, la riduzione spetta solo sulla quota della moglie (Ris. 1/DF 2016).
Le verifiche in visura catastale prima di applicare la riduzione
La visura catastale prova tre requisiti su sei: categoria, intestazione e quote, assenza di altre abitazioni. La visura per immobile basta per categoria e rendita; per la sola abitazione serve quella per soggetto sul codice fiscale del comodante. Per la lettura campo per campo vedi la guida professionale alla visura catastale.
| Campo in visura | Tipo di visura | Requisito verificato | Rischio se ignorato |
|---|---|---|---|
| Categoria (riquadro classamento) | Per immobile | Esclusione A/1, A/8, A/9 | Riduzione non spettante sull'intera annualità |
| Intestatari, diritti e quote | Per immobile | Chi è soggetto passivo e per quale quota | Contratto firmato da chi non paga l'IMU |
| Elenco immobili del soggetto | Per soggetto | Una sola abitazione in Italia | Quote ereditate in altri comuni scoperte in accertamento |
| Pertinenze C/2, C/6, C/7 | Per soggetto | Massimo una per categoria | Riduzione estesa a pertinenze in eccesso |
Requisiti da documentare nel fascicolo
La visura per soggetto sul comodante elenca in un PDF tutte le abitazioni e quote in Italia: la prova del requisito più contestato.
- Visura Catastale per immobile — categoria, rendita e intestatari della casa in comodato
- Visura Catastale per soggetto — tutte le abitazioni e le quote del comodante
rendita e intestatarireport in PDFfatturabile
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Come registrare il comodato con RAP web
Il comodato scritto di un immobile si registra entro 30 giorni con il modello RAP, online da RAP web (attivo dal 20 dicembre 2022), pagando 200 € di registro e 16 € di bollo ogni 4 facciate o 100 righe (D.P.R. 131/1986).
- Accedere all'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
- Aprire il servizio Compilazione e invio via web del modello RAP e avviare una nuova richiesta.
- Compilare il modello con comodante, comodatario e identificativi catastali di abitazione e pertinenze.
- Allegare in un unico file TIF/TIFF o PDF/A il contratto firmato e dattiloscritto e i documenti d'identità delle parti.
- Controllare le imposte calcolate in automatico e pagarle con addebito sul conto corrente.
- Conservare la ricevuta di registrazione per eventuali controlli del Comune.
Procedura verificata il 7 ottobre 2026 sul portale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate (servizio RAP web, contratti di comodato).
Canali di registrazione a confronto
Il comodato scritto si registra con RAP web o allo sportello; quello verbale, ai soli fini IMU, con il modello 69 come "Contratto verbale di comodato" (Ris. 1/DF 2016). La riduzione decorre dalla data del contratto, non della registrazione.
| Canale | Per chi | Costo | Tempo e modalità |
|---|---|---|---|
| AdE, RAP web | Comodato scritto, con SPID, CIE o CNS | 200 € + 16 € bollo ogni 4 facciate | Immediato, addebito su conto; entro 30 giorni |
| AdE, ufficio territoriale con modello RAP | Soggetti esonerati dall'invio telematico | 200 € registro + bollo | Su appuntamento; entro 30 giorni |
| AdE, ufficio con modello 69 | Comodato verbale, solo ai fini IMU | Registro in misura fissa | Modello in duplice copia |
Calcolo IMU 2026 con comodato: acconto e saldo
Con il comodato la base si dimezza solo per i mesi coperti dal contratto: il mese in cui la condizione dura più della metà dei giorni conta per intero (art. 1, c. 761, L. 160/2019). La base resta la rendita rivalutata del 5% per 160 (art. 1, c. 745): vedi il valore catastale come base IMU e la rendita catastale e il suo impatto sull'IMU.
Esempio: un padre, residente nella propria abitazione principale nello stesso comune, concede al figlio un A/3 (rendita 600 €) e un box C/6 (rendita 90 €) con comodato firmato il 10 marzo 2026. Aliquota ipotetica 1,06%, il massimo ordinario (art. 1, c. 754).
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Base imponibile piena | (600 + 90) × 1,05 × 160 | 115.920 € |
| Gennaio-febbraio, senza riduzione | 115.920 × 1,06% × 2/12 | 204,79 € |
| Marzo-dicembre, con riduzione (marzo conta: 22 giorni su 31) | 57.960 × 1,06% × 10/12 | 511,98 € |
| IMU dovuta 2026 | 204,79 + 511,98 | 716,77 € |
| Acconto 16 giugno (primo semestre: 2 mesi pieni + 4 ridotti) | 204,79 + 204,79 | 409,58 € |
| Saldo 16 dicembre | 716,77 − 409,58 | 307,19 € |
| Saldo se l'acconto è stato pagato pieno (614,38 €) | 716,77 − 614,38 | 102,39 € |
| IMU senza contratto registrato | 115.920 × 1,06% | 1.228,75 €, cioè 511,98 € in più |
Casi particolari
I casi particolari della riduzione IMU per comodato più segnalati nei forum riguardano quote e coniugi.
- Quota ereditata in un altro comune: anche una piccola quota di una casa ereditata altrove fa perdere la riduzione, perché il comodante non possiede più una sola abitazione (Ris. 1/DF 2016).
- Morte del comodatario: il beneficio passa al coniuge solo con figli minori (art. 1, c. 747, lett. c).
- Contratto scritto a mano: RAP web scarta gli atti non leggibili automaticamente; usa un testo dattiloscritto per non sforare i 30 giorni.
Saldo IMU di dicembre: controlla i requisiti prima del 16
Quote ereditate e pertinenze in eccesso emergono solo con una visura per soggetto sul comodante.
- Visura Catastale per soggetto — abitazioni e quote del comodante in tutta Italia
- Visura Catastale per immobile — categoria e rendita per il calcolo del saldo
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Domande frequenti sull'IMU per immobile in comodato d'uso
Come si ottiene la riduzione IMU per il comodato d'uso?
Si paga l'IMU sul 50% della base imponibile dopo aver registrato il comodato con un figlio o un genitore che vi risiede (art. 1, c. 747, L. 160/2019). Il comodante deve avere una sola abitazione nello stesso comune e l'immobile non deve essere A/1, A/8 o A/9.
Il comodato d'uso va registrato per avere lo sconto IMU?
Sì: senza registrazione la riduzione del 50% non spetta, anche per il comodato verbale. Lo scritto si registra entro 30 giorni con il modello RAP, il verbale con il modello 69 (Ris. 1/DF 2016).
Quanto costa registrare un contratto di comodato d'uso?
Registrare un comodato di immobile costa 200 € di imposta di registro più 16 € di bollo ogni 4 facciate: 216 € per un contratto breve, pagabili online con RAP web.
Chi paga l'IMU sulla casa data in comodato al figlio?
Paga il comodante al 100% dell'imposta dovuta, cioè il genitore proprietario, non il figlio che la abita. Il soggetto passivo si legge negli intestatari della visura catastale.
Se ho un'altra casa in un altro comune perdo la riduzione IMU?
No riduzione: un'altra abitazione in un comune diverso la esclude, anche se ne possiedi solo una quota. Negozi, terreni e pertinenze invece non contano (Ris. 1/DF 2016).
La riduzione IMU per comodato vale anche per garage e cantina?
Sì, per 1 pertinenza per categoria C/2, C/6 e C/7 concessa con l'abitazione; un secondo box paga l'IMU piena. Vedi la guida alle pertinenze catastali.
Il comodato tra fratelli o tra nonni e nipoti dà diritto allo sconto IMU?
No, la riduzione spetta solo tra genitori e figli, parenti in linea retta di primo grado.
Cosa succede alla riduzione IMU se muore il figlio comodatario?
La riduzione del 50% prosegue a favore del coniuge del figlio defunto solo in presenza di figli minori (art. 1, c. 747, lett. c, L. 160/2019); altrimenti torna l'imposta piena.
- Valore catastale per IMU e successione — tre basi imponibili dalla stessa rendita.
- Pertinenze catastali: garage e cantine — quali seguono l'abitazione ai fini IMU.
Fonti ufficiali / Official sources: Normattiva — L. 160/2019, art. 1, commi 741-769 (IMU) | MEF – Dipartimento delle Finanze, Risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016 | Agenzia delle Entrate — Contratti di comodato, modello RAP | Agenzia delle Entrate — Compilazione e invio via web modello RAP | Normattiva — D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147 | Gazzetta Ufficiale — L. 160/2019
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.