Pubblicato il 3 luglio 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: usufrutto e nuda proprietà in visura
Nella visura catastale usufrutto e nuda proprietà si leggono nella colonna dei diritti reali: l'usufruttuario risulta come «usufrutto» e chi conserva la titolarità come «nuda proprietà (NP)», ciascuno con la propria quota in millesimi (es. 1000/1000, 500/1000). Dal 2025 queste intestazioni si aggiornano d'ufficio alla morte del titolare, senza voltura (art. 1, D.Lgs. 139/2024).
- Dove: colonna «Titolarità / Diritti reali», una riga per ogni diritto.
- Quota: in millesimi — 1000/1000 = intero, 500/1000 = metà.
- IMU: la paga l'usufruttuario, non il nudo proprietario (art. 9, D.Lgs. 23/2011).
- Decesso usufruttuario: il catasto si aggiorna d'ufficio (art. 1, D.Lgs. 139/2024).
- Valore usufrutto: coefficienti per età, tasso legale 2,5% (art. 46 co. 5-ter TUR).
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Dove si leggono usufrutto e nuda proprietà in visura
Nella visura catastale la presenza di un usufrutto e della relativa nuda proprietà si legge nella colonna «Titolarità» (o «Diritti e oneri reali»), dove per ogni immobile viene indicato il tipo di diritto esercitato da ciascun soggetto. Non esiste una riga «proprietà» unica: quando la piena proprietà è stata smembrata, la visura riporta separatamente chi ha l'usufrutto (il godimento) e chi ha la nuda proprietà (la titolarità priva del godimento).
La visura catastale dell'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, ha valore fiscale-anagrafico: fotografa l'intestazione risultante dagli atti trascritti, non certifica la proprietà. Per la lettura completa di rendita e categorie rimandiamo alla guida professionale alla visura catastale.
Titolarità multiple e quote sullo stesso immobile
Sullo stesso immobile la visura può riportare più intestatari con diritti diversi, soprattutto negli immobili donati o pervenuti per successione. Ogni combinazione diritto + soggetto occupa una riga a sé, con la propria quota: leggerle correttamente distingue una due diligence solida da un errore di attribuzione.
Come si leggono le quote in millesimi
Le quote di titolarità si esprimono in millesimi: 1000/1000 indica l'intero, 500/1000 la metà, 333/1000 un terzo. La somma delle quote di piena proprietà (o di nuda proprietà) su un immobile deve dare 1000/1000; l'usufrutto è un diritto ulteriore che grava sulla stessa base e ha una propria quota indipendente.
| Soggetto | Diritto | Quota | Significato |
|---|---|---|---|
| Rossi Maria | Usufrutto | 1000/1000 | Gode dell'intero immobile a vita |
| Rossi Luca | Nuda proprietà (NP) | 500/1000 | Titolare di metà, senza godimento |
| Rossi Anna | Nuda proprietà (NP) | 500/1000 | Titolare dell'altra metà, senza godimento |
Qui la madre ha l'usufrutto sull'intero e i due figli sono nudi proprietari al 50% ciascuno: alla sua morte consolidano automaticamente la piena proprietà, ognuno per la sua metà.
Il caso della doppia riga sullo stesso soggetto
Un errore frequente nasce quando lo stesso soggetto compare su due righe con diritti diversi: è legittimo e va interpretato sommando i diritti, non scartando una riga come «duplicato». Se un soggetto è nudo proprietario dell'intero (1000/1000) e usufruttuario per metà (500/1000), la visura lo riporta correttamente due volte.
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Aggiornamento d'ufficio dopo il decesso (D.Lgs. 139/2024)
Dal 2025 le intestazioni catastali di usufrutto, uso e abitazione si aggiornano d'ufficio alla morte del titolare, senza più domanda di voltura (art. 1, D.Lgs. 139/2024): l'Agenzia delle Entrate consolida la nuda proprietà in piena proprietà sulla base della dichiarazione di successione trasmessa al Registro.
Attenzione ai tempi: l'aggiornamento non è istantaneo. Tra il decesso e l'allineamento automatico la visura può ancora mostrare l'usufruttuario defunto come titolare: va sempre incrociata con la dichiarazione di successione.
Come verificare usufrutto e nuda proprietà passo per passo
La verifica dei diritti reali su un immobile segue una sequenza precisa, dalla lettura della visura all'incrocio con la successione.
- Individuare nella visura la colonna «Titolarità / Diritti reali».
- Classificare ogni riga per tipo di diritto: proprietà, usufrutto, nuda proprietà, uso, abitazione.
- Sommare le quote in millesimi per verificare che i nudi proprietari coprano 1000/1000.
- Controllare la data di aggiornamento della visura ed eventuali decessi recenti degli usufruttuari.
- Incrociare con l'ispezione ipotecaria in Conservatoria per confermare i diritti trascritti.
Chi paga l'IMU e cosa cambia in successione
L'IMU la paga l'usufruttuario, non il nudo proprietario: la soggettività passiva grava sul titolare del diritto di godimento (proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie), ai sensi dell'art. 9, D.Lgs. 23/2011. Il nudo proprietario, finché l'usufrutto è in vita, non è soggetto passivo dell'imposta.
La lettura dei diritti reali in visura ha quindi un impatto fiscale immediato. Alla morte dell'usufruttuario il diritto si estingue, la piena proprietà si riunisce in capo agli eredi-nudi proprietari e l'IMU passa a loro carico. Per la parte successoria si veda la guida alla visura catastale in successione.
| Aspetto | Usufruttuario | Nudo proprietario |
|---|---|---|
| Godimento del bene | Sì, può usarlo e trarne frutti | No, fino a estinzione usufrutto |
| Vendita | Può cedere solo il diritto di usufrutto | Può vendere la nuda proprietà |
| IMU (art. 9 D.Lgs. 23/2011) | A suo carico | Non dovuta durante l'usufrutto |
| Manutenzione straordinaria | Non a suo carico | A suo carico (art. 1005 c.c.) |
| Estinzione | Alla morte (o 30 anni se persona giuridica, art. 979 c.c.) | Consolida la piena proprietà |
Come si calcola il valore di usufrutto e nuda proprietà
Il valore dell'usufrutto si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso del 2,5% e per il coefficiente legato all'età dell'usufruttuario; la nuda proprietà è il valore residuo. I coefficienti 2026 sono confermati dal Decreto MEF 24/12/2025 (GU n. 302 del 31/12/2025), ancorati al saggio del 2,5% ex art. 46 co. 5-ter del T.U.R.
Esempio pratico. Immobile in piena proprietà del valore di 200.000 €, usufruttuario di 70 anni (coefficiente usufrutto 30%): valore usufrutto = 200.000 × 30% = 60.000 €; valore nuda proprietà = 200.000 − 60.000 = 140.000 €. Più è anziano l'usufruttuario, più bassa è la quota di usufrutto e più alta quella di nuda proprietà.
Casi particolari: diritto di abitazione e piena proprietà su quote diverse
Due situazioni ricorrono nei forum di professionisti e generano gli errori di attribuzione più costosi.
Il diritto di abitazione del coniuge superstite che non compare in visura. Alla morte di un coniuge, al superstite spetta ex lege il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare (art. 540, comma 2, c.c.). Sorge automaticamente all'apertura della successione, senza atto: per questo può non risultare ancora in catasto. Chi legge solo la visura rischia di ignorare un diritto pieno e opponibile — va sempre verificata la dichiarazione di successione.
Lo stesso soggetto pieno proprietario e nudo proprietario insieme. Come discusso nelle comunità di commercialisti, un soggetto può risultare pieno proprietario di una quota e nudo proprietario di un'altra sullo stesso immobile (tipico dopo donazioni parziali con riserva di usufrutto). Le righe sono corrette e vanno lette come diritti distinti su quote distinte: sommarle o eliminarne una porta a errori su IMU e base imponibile.
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Domande frequenti su usufrutto e nuda proprietà in visura
Come si legge l'usufrutto nella visura catastale?
L'usufrutto si legge nella colonna «Titolarità / Diritti reali» della visura, su una riga dedicata con la dicitura «Usufrutto» e la relativa quota in millesimi. Chi conserva la titolarità compare invece su un'altra riga come «Nuda proprietà (NP)».
Qual è la differenza tra usufrutto e nuda proprietà in catasto?
L'usufruttuario gode del bene e ne trae i frutti ma non può venderlo, il nudo proprietario è il titolare effettivo ma non può usarlo fino all'estinzione dell'usufrutto. In visura compaiono come due diritti distinti, ciascuno con la propria quota.
Chi paga l'IMU tra usufruttuario e nudo proprietario?
L'IMU la paga l'usufruttuario, non il nudo proprietario, perché la soggettività passiva grava sul titolare del diritto di godimento (art. 9, D.Lgs. 23/2011). Il nudo proprietario torna soggetto passivo solo quando l'usufrutto si estingue.
Cosa succede alla visura quando muore l'usufruttuario?
Dal 2025 l'Agenzia delle Entrate aggiorna d'ufficio l'intestazione catastale, consolidando la nuda proprietà in piena proprietà senza domanda di voltura (art. 1, D.Lgs. 139/2024). L'aggiornamento non è immediato: nella fase transitoria la visura può ancora indicare l'usufruttuario defunto.
Perché lo stesso nome compare due volte nella visura?
Perché lo stesso soggetto può essere titolare di diritti diversi sullo stesso immobile, ad esempio nudo proprietario per l'intero e usufruttuario per metà. Ogni diritto occupa una riga a sé: le righe vanno sommate, non considerate duplicati.
Il diritto di abitazione del coniuge superstite compare in visura?
Non sempre in modo immediato: il diritto di abitazione del coniuge superstite sorge automaticamente all'apertura della successione (art. 540, comma 2, c.c.) e può non essere ancora annotato in catasto. Va quindi sempre verificato incrociando la dichiarazione di successione.
Come si calcola il valore dell'usufrutto nel 2026?
Si moltiplica il valore della piena proprietà per il tasso del 2,5% e per il coefficiente legato all'età dell'usufruttuario; la nuda proprietà è il valore residuo. I coefficienti 2026 sono confermati dal Decreto MEF 24/12/2025 (art. 46 co. 5-ter TUR).
Quanto dura l'usufrutto di una società?
L'usufrutto a favore di una persona giuridica dura al massimo 30 anni (art. 979 c.c.), mentre quello di una persona fisica non può eccedere la sua vita. Superato il termine, l'usufrutto si estingue e la piena proprietà si riunisce.
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- Visura catastale per soggetto — ricostruisci tutti gli immobili e i diritti intestati a una persona.
- Visura catastale e ispezione ipotecaria — conferma i diritti trascritti prima del rogito.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Visura catastale | Normattiva — D.Lgs. 139/2024 | Gazzetta Ufficiale — D.M. MEF 24/12/2025
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.